SFI e SFH: qual a diferença entre os sistemas de financiamento?

Entenda os dois sistemas financeiros que regem os financiamentos imobiliários do país e saiba em qual deles sua solicitação de crédito se encaixa

Comprar a casa própria ainda é um desejo de muitos brasileiros hoje em dia. No entanto, para isso, é bem provável que a maioria dos compradores escolham por solicitar um financiamento, a fim de alongar o prazo de quitação das prestações. Nesse caso, pode ser interessante saber que há dois sistemas de financiamento: o SFI e o SFH.

 

Inclusive, os dois são bem diferentes entre si. Para entender o como e o porquê disso, confira o post abaixo da Melhor Taxa sobre o que são esses sistemas imobiliários e como eles se diferenciam entre si.

O que é o Sistema Financeiro de Habitação (SFH)?

O Sistema Financeiro da Habitação foi legitimado pela lei nº 4.380 no longínquo ano de 1964. Regendo grande parte dos financiamentos imobiliários brasileiros, os fundos da conta poupança — podendo, também, ser repassados pelo FGTS — são empregados na aquisição e/ou construção de residências próprias.

 

Essencialmente, o Sistema Financeiro da Habitação foi desenvolvido para ajudar o brasileiro a adquirir a sua casa própria. Consta no 8º artigo Seção I do Capítulo III da lei o seguinte trecho: “O sistema financeiro da habitação, destinado a facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia...”.

 

 

Como medida, o SFH determina que até mesmo o melhor financiamento imobiliário represente, no máximo, 80% do valor total do imóvel — incluindo as despesas acessórias. Inclusive, a avaliação do valor do bem não pode ultrapassar os R$ 950 mil nos seguintes estados: Rio de Janeiro, São Paulo, MInas Gerais e, também, no Distrito Federal. Nas demais unidades federativas, o limite é de R$ 800 mil.

 

O SFH ainda determina que o Custo Efetivo Máximo (CEM) do contratante do empréstimo não ultrapasse os 12% anuais. Quanto a esse último ponto, lembre-se que o Custo Efetivo Máximo se distingue na questão das taxas quanto ao Custo Efetivo Total (CET).

 

No caso do segundo, são incluídas, por exemplo, taxas como o seguro de morte, o DIF (seguro de Danos Físicos do Imóvel) e o MIP (Invalidez Permanente).

E o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)? Do que se trata?

Bem mais “novo” do que o SFH, o SFI é o Sistema de Financiamento Imobiliário. Resumidamente, o seu funcionamento se dá com todos os financiamentos imobiliários que não estão contidos na lei do SFH. Por exemplo: imóveis que possuem um valor maior do que os limites estabelecidos pelo sistema de habitação passam pelo SFI.

 

Utilizado por quem deseja adquirir a sua casa própria — assim como o SFH —, o sistema imobiliário é voltado, também, para grandes investidores do setor imobiliário — que, provavelmente, possuem ativos bastante expressivos. Fundos de pensão e de renda fixa, por exemplo, são algumas das fontes de recursos mais utilizadas pelo SFI.

 

Em grandes centros como São Paulo, Rio de Janeiro e até mesmo Brasília, não é difícil encontrar apartamentos e casas com um valor superior aos R$ 950 mil de limite do SFH. Nesse sentido, o SFI acaba sendo bastante utilizado principalmente nessas regiões.

 

 

Basicamente, os princípios do sistema imobiliário se dão por uma total desregulamentação e desoneração dos cofres públicos. A chamada economia de mercado é pregada pelo SFI, que, inclusive, acredita que as próprias taxas imobiliárias devam ser definidas pelo próprio mercado de imóveis. Podemos resumir tudo isso em duas palavras: livre comércio.

 

No entanto, nesse tipo de funcionamento, os recursos do FGTS não são utilizados para a compra de um imóvel — que, inclusive, pode já estar pronto ou ser um lançamento. No SFI, é empregado, também, um sistema de amortização constante para os compradores de imóvel — nesse caso, quita-se as dívidas com antecedência, quando possível.

Qual a diferença entre os dois e qual o melhor?

Como podemos perceber nas informações acima, o sistema de habitação possui diversas normas e pré-requisitos para que um financiamento se encaixe no SFH. Devido a isso, em 1997, criou-se um outro sistema, bem mais livre e com várias possibilidades para os compradores de imóveis: o SFI.

 

Por mais que os dois tenham taxas e condições diferentes entre si, é importante saber desde já que o comprador não pode escolher por qual o sistema ele deseja fazer a compra. Essa decisão está condicionada ao valor imóvel.

 

Quanto ao sistema de habitação, podemos tomar como resumo que ele é muito fechado e cheio de normas, sendo que o de financiamento imobiliário preza pela desregulamentação do mercado. Ou seja, essencialmente, a diferença entre SFH e SFI se dá pelo quão aberto é o sistema de regimento do financiamento em questão — além das taxas, que são menor no sistema de habitação.

 

No caso do segundo sistema, o crédito imobiliário não deverá conter o fundo do FGTS — esse só se aplica ao SFH.

 

No entanto, para isso acontecer, mesmo no sistema de habitação, alguns pré-requisitos são necessários: além de não possuir outro financiamento nesse regime, na data de concessão do mesmo, o contrato CLT do FGTS, que já deverá ter três anos de duração, deve corresponder a 10% do valor final do imóvel.

 

Tendo o seu Custo Efeito Máximo controlado — algo que não acontece no SFI — e com taxas menores, será um melhor negócio se ele puder optar pelo Sistema Financeiro de Habitação. Nesse caso, para garantir um negócio ainda mais vantajoso e seguro, a melhor opção é solicitar um financiamento de imóvel no nosso site para obter a taxa certa para você!



  • Qual a diferença entre o SFH e SFI?

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