Ao pensar em financiar um imóvel, é comum se ater a detalhes como o valor das parcelas, o tempo de pagamento e os tipos de financiamento disponíveis. No entanto, um dos primeiros passos é, na verdade, escolher entre comprar um apartamento ou uma casa.
Com essa escolha, pode-se determinar uma faixa de preço para o imóvel, tornando possível fazer uma simulação de financiamento. Isso lhe dá uma noção do quanto de seu orçamento doméstico será utilizado nessa transação e como você pode se organizar para fazê-lo.
Nessa etapa, o consumidor conhecerá quase todos os valores que terá de arcar com a aquisição do crédito imobiliário. A taxa de juros do financiamento, por exemplo, é incluída pelo credor nesse cálculo.
Conforme a transação vai se delineando, é normal se perguntar qual dos tipos de financiamento existentes será o ideal para a sua realidade financeira e objetivos de curto, médio e longo prazo.
Conheça mais informações sobre os tipos de financiamento aqui, no blog da Melhortaxa!
Sistemas de financiamento
Os sistemas de financiamento podem ser divididos em alguns principais tipos, seguindo características específicas, como o tipo do imóvel e sua faixa de preço, por exemplo. Conheça mais sobre os principais tipos de financiamento.
Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) foi legitimado pela lei nº 4.380 em 1964 e rege uma grande parte dos financiamentos imobiliários brasileiros. Ele tem como recursos principais os fundos da conta poupança, que também podem ser repassados pelo FGTS, para a aquisição e/ou construção de residências próprias.
De modo geral, o SFH foi desenvolvido para facilitar a aquisição de moradia por grande parte da população. Segundo suas características, o financiamento imobiliário concedido é de, no máximo, 80% do valor total do imóvel — incluindo as despesas acessórias.
Outro ponto desse sistema de financiamento imobiliário é o valor total de avaliação do bem, que não pode ultrapassar R$ 1,5 milhão em todos os estados brasileiros. O SFH ainda estabelece que o Custo Efetivo Máximo (CEM) do contratante do empréstimo não deve ultrapassar os 12% anuais.
Vale lembrar que o CEM é diferente do Custo Efetivo Total (CET), pois no CET são incluídas alíquotas e seguros como o de morte, o DIF (seguro de Danos Físicos do Imóvel) e o MIP (Invalidez Permanente).
Só é possível participar do SFH se o contratante não possuir outro financiamento nesse regime. Para utilizar o saldo do FGTS para pagar parte do imóvel, o contrato CLT referente ao FGTS que será utilizado deve ter pelo menos três anos de duração e corresponder a 10% do valor final do imóvel.
Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)
Outro dos tipos de financiamento é o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). Por meio dele, é possível realizar as transações que não se enquadram nas determinações do SFH, como imóveis que possuem um valor maior do que os limites estabelecidos.
Mesmo que também seja utilizado por aqueles que desejam adquirir a sua casa própria, o SFI também supre as demandas de grandes investidores do setor imobiliário. Isso é possível porque imóveis com valores mais altos podem ser comprados nessa categoria de financiamento.
Em cidades cujos valores de imóveis são superiores ao limite do SFH, como São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília, por exemplo, o SFI é bastante utilizado para que casas e apartamentos possam ser comprados sem maiores burocracias.
Esse tipo de financiamento imobiliário possibilita maior negociação de taxas entre o contratante e a instituição financeira, o que não acontece com o SFH. No entanto, os recursos do FGTS não podem ser utilizados para as transações no SFI.
Minha Casa Minha Vida
Dividido em quatro faixas de participação, o programa habitacional Minha Casa Minha Vida foi criado com o intuito de diminuir o déficit habitacional no país. Por meio dele, pessoas com baixa renda conseguem condições diferenciadas para a compra da casa própria. Conheça mais informações sobre o MCMV aqui.
Sistemas de amortização
Vale lembrar que, independentemente do tipo de financiamento escolhido, é necessário ponderar alguns detalhes importantes para a transação. Por isso, é indispensável conhecer itens como os sistemas de amortização.
O primeiro deles é a tabela SAC, um sistema de amortização reajustado pela Taxa Referencial, no qual o contratante paga parcelas mais caras no começo do contrato, que vão vão diminuindo ao longo dos anos.
Já no caso da tabela Price, o valor das prestações se mantém igual durante todo o financiamento, possibilitando ao comprador um planejamento financeiro mais coerente até o final da transação.
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