Construtora e incorporadora: entenda qual é a função de cada uma

Construtora e incorporadora têm funções diferentes e é importante entender isso antes de efetuar a compra

Ao começar a pesquisar imóvel, é comum se deparar com alguns termos específicos, como construtora e incorporadora. Esses dois tipos de empresa podem vender os bens. Mas, afinal, qual é a diferença entre elas?

Ao entender qual é a função de cada uma, o comprador pode identificar qual é a melhor opção para os seus planos. Entenda melhor sobre esse assunto e como fazer a escolha certa!

?

O que é uma incorporação imobiliária?

A incorporação consiste em um negócio jurídico para formalizar o novo negócio. Essa etapa inclui a descrição do projeto, com número de apartamentos, vagas e outros detalhes. A incorporação é registrada no Cartório de Imóveis.

Esse tipo de negócio jurídico é regido pela Lei Federal nº 4.591/64, com termos previstos no parágrafo único do art. 28: “considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas."

Qual é o papel da incorporadora?

A incorporadora é a responsável pelo empreendimento enquanto negócio imobiliário. Ela deve entregar o produto compatível com o que foi oferecido, dentro do prazo prometido. Além disso, são funções da incorporadora adquirir o terreno em que o projeto será construído, registrar a incorporação, construção, comercialização e atendimento pós-venda.

É imprescindível que a incorporadora formalize o registro imobiliário do empreendimento em uma Matrícula do Terreno, também conhecida como Matrícula Mãe, no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Para que o Registro Imobiliário do Condomínio ocorra, é preciso ainda que ela registre a Minuta de Convenção do Condomínio, Memorial de Incorporação e os Quadros de Áreas e Especificações preenchidos, de acordo com a norma técnica ABNT NBR 12.721 (Avaliação de Custos de Construção para Incorporação Imobiliária e Outras Disposições para Condomínios e Edifícios).

Existem diversas incorporadoras no Brasil. São exemplos de algumas delas:

  • MRV;
  • Tecnisa;
  • Cyrela;
  • Tenda;
  • Even;
  • Brookfield;
  • Eztec;
  • Odebrecht;
  • Esser;
  • PDG;
  • Rossi,
  • Tecnisa.

Qual é o papel da construtora?

Como o próprio nome sugere, a construtora é a responsável pela execução das obras do empreendimento imobiliário. É a ela que cabe funções como contratar mão de obra, máquinas, equipamentos e tecnologia construtiva. Também é responsabilidade da construtora seguir os prazos, de acordo com o que foi estipulado no Memorial de Incorporação.

Normalmente, a construtora é contratada pela incorporadora, mas é possível que uma mesma empresa atue como construtora e incorporadora. Esse é o caso da MRV e da Cyrela, por exemplo.

São exemplos de construtoras:

  • MRV;
  • Direcional;
  • Cyrela;
  • Brookfield;
  • Even;
  • Rossi;
  • Gafisa;
  • Cury;
  • Eztec;
  • Tecnisa,
  • WTorre.

Pesquisando as empresas envolvidas na venda do imóvel

Quando se compra um apartamento na planta, o comprador está financiando parte da construção do empreendimento. Na verdade, ele compra a promessa de que construirão uma propriedade com o dinheiro que foi pago.

Por isso, é importante que se pesquise a fundo sobre a construtora e incorporadora responsáveis pelo imóvel. Uma ação preventiva fundamental é a verificação da reputação dessas empresas. Estes são os principais sites para a realização desse levantamento:

Além disso, é importante checar o site do Tribunal de Justiça para saber se existem processos em curso contra a incorporadora ou construtora.

Conhecimento é poder

Quando se trata da compra de um imóvel, a fase de pesquisa não segue a mesma regra das demais compras, em que o preço é o fator determinante. Em muitos casos, o preço abaixo do valor de mercado pode denotar problemas estruturais, documentais ou até mesmo com as finanças da empresa responsável pela incorporação.

Em função disso, vale a pena ter um empenho maior na pesquisa. A máxima de que “conhecimento é poder” se adequa perfeitamente à compra de uma residência. Quanto mais se sabe sobre o processo de aquisição, mais preparado você estará e menos riscos correrá.

Ainda no momento de pesquisa a respeito das empresas, é necessário verificar o número da incorporação e registro no cartório de imóveis para certificar-se de que o terreno foi realmente adquirido. Veja junto à prefeitura se o imóvel pode ser atingido por um projeto de desapropriação para alguma obra pública ou ainda se o terreno está contaminado.

O imóvel ideal para as suas necessidades

Antes mesmo de se decidir sobre a localização do imóvel e realizar o levantamento de preço, é importante que se defina quais as necessidades que você espera que esse imóvel atenda. Ampla área social, uma cozinha espaçosa, um quarto a ser utilizado como escritório?

Quando as respostas para essas perguntas são nebulosas, um aluguel pode ser o mais indicado no momento. Isso porque uma aquisição imobiliária demanda comprometimento financeiro por um razoável período de tempo.

O prazo de um financiamento imobiliário gira em torno de 20 anos, então, é fundamental pensar a longo prazo. Faça-se a seguinte pergunta: todos os meus pertences cabem confortavelmente em quantos metros quadrados?

Em seguida, reflita, em alguns anos ou uma década, um imóvel com essa metragem comportaria também os objetos pessoais de outra pessoa? Esse tipo de reflexão trará muito mais segurança no momento de adquirir um imóvel adequado às suas necessidades atuais e futuras.

No caso de quem está em busca de um apartamento, ao serem definidas as necessidades relacionadas ao espaço do imóvel, também é necessário pensar sobre itens como condomínio e vaga de garagem.

Se houver expectativas quanto à área de lazer, vale filtrar a escolha do imóvel pelas opções fornecidas pelo condomínio, como piscina, academia, sauna, churrasqueira. No entanto, caso não haja interesse nesse tipo de espaço, é preferível escolher um imóvel sem tais recursos, pois isso diminuirá consideravelmente o valor do condomínio.

Não deixe de se atentar para a vaga de garagem no momento de escolha por um imóvel. Uma vaga pode chegar a 15% do preço do apartamento, mas o valor médio é de 10%.

Portanto, não deixe de considerar a ausência de vaga como um ponto negativo, ainda que atualmente não tenha carro. Na capital paulista, a falta de vagas de garagens em determinadas regiões pode valorizar em mais de 20% apartamentos que acompanham vagas para os veículos.

Decidindo a localização do seu imóvel

A infraestrutura do bairro tem tanto impacto na qualidade de vida do morador quanto fatores mais pessoais, como metragem do imóvel e área de lazer. É importante realizar um levantamento de quais são os pontos relevantes para você na característica de um bairro e, em seguida, traçar a hierarquia desses pontos:

  • segurança da região;
  • perfil dos moradores do bairro;
  • custo do metro quadrado na região;
  • proximidade de pontos de locomoção, tais como estações de metrô e pontos de ônibus;
  • proximidade de comércios, tais como mercados, farmácias e shoppings;
  • proximidade de áreas escolares;
  • proximidade de grandes avenidas,
  • proximidade de áreas culturais, tais como museus, casas de show, teatros e cinemas.

Havendo incompatibilidade entre as características do bairro e suas necessidades, orçamento ou rotina, continue pesquisando por um bairro que se adeque melhor ao que procura. Mas há um ponto a ser seriamente considerado: o que é mais importante para você, a localização ou a qualidade do imóvel?

Em grandes cidades como São Paulo, Minas Gerais e Rio de Janeiro, é comum que apartamentos espaçosos e bem decorados, em regiões periféricas, tenham um preço semelhante a quitinetes de regiões nobres. Portanto, avalie bem as suas necessidades! Independentemente se você comprar em construtora ou incorporadora, o financiamento imobiliário pode ser a solução para você. Simule na Melhortaxa as condições ideais para o seu orçamento!

Veja Também