Convenção de condomínio

Antes de ser ocupado pelos moradores, o condomínio já deve ter suas regras de convivência estabelecidas. Saiba a importância da convenção de condomínio e a que ela se propõe.

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Mas há outros fatores para se inteirar e acompanhar depois que você adquire a sua propriedade, como a regularização e o registro do novo condomínio. Por exemplo, o condomínio só pode ser ocupado após a prefeitura expedir o Habite-se à construtora/incorporadora; esse documento é que autoriza a ocupação e uso do edifício recém-concluído.

Devem ser feitos, ainda, o registro das escrituras definitivas das unidades, no Cartório de Registro de Imóveis, a inscrição do condomínio também no Cartório de Registro de Imóveis, com a respectiva convenção.

Acompanhe todas as etapas de regularização do seu condomínio. Garanta o seu cumprimento.

1. Expedição do Habite-se (pela construtora/ incorporadora).
2. Inscrição das escrituras definitivas das unidades no Cartório de Registro de Imóveis.
3. Elaboração da Convenção, com assinatura de proprietários de no mínimo 2/3 das frações ideais do condomínio.
4. Convocação da primeira Assembleia para eleição de síndico e conselho consultivo.
5. Solicitar o desmembramento do IPTU por unidade.
6. Registro do condomínio no Cartório de Registro de Imóveis, juntamente com a Convenção.
7. Inscrição do condomínio no CNPJ, que torna automática a inscrição no INSS (necessária para o condomínio ser empregador).

Convenção
Antes de construírem o condomínio, as construtoras devem registrar uma minuta da convenção do local e do seu regimento interno. Mesmo antes de ser ocupado, o condomínio já tem suas regras para convivência, que podem ser alteradas pelos moradores, conforme seus desejos.

O mais indicado é recorrer a um advogado especialista em Direito Imobiliário, para redigir  esse documento, pela sua complexidade e importância. A convenção deve estar de acordo com as leis municipais, estaduais e federais. E para aprová-la e torná-la obrigatória a todos, é preciso a assinatura de titulares de 2/3 das frações ideais do condomínio. A convocação é feita pela construtora/ incorporadora. O primeiro síndico e o conselho consultivo são eleitos. Nesse momento que se define a remuneração do síndico, se for o caso.

Se a construtora/incorporadora não elaborar a convenção, é preciso escolher uma comissão para redigir o documento ou até deixar essa tarefa a cargo do síndico e conselho consultivo. Somente com a minuta da convenção pronta, com as assinaturas de 2/3 dos proprietários titulares das unidades, é que se pode regularizar o condomínio junto ao Registro de Imóveis.

Cobrança do IPTU
Quando a construtora ergue um prédio ou um "condomínio horizontal", o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é único, pago pela totalidade do terreno. Após a obtenção do Habite-se, registro da convenção e da realização da primeira  assembleia, é necessário solicitar à prefeitura do seu município (Secretaria de Finanças do seu município) o desmembramento do IPTU, para ser cobrado de cada unidade, de acordo com a fração ideal correspondente. Ainda assim, será mantido um IPTU comum, referente às áreas comuns do condomínio, como garagens, jardim e outros (despesa ordinária).

CNPJ
O condomínio precisa ter o Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica porque, apesar de não pagar imposto de renda (é uma associação sem fins lucrativos), vai reter imposto de renda dos funcionários na fonte. Com a inscrição no CNPJ, o condomínio automaticamente fica registrado no INSS como empregador.

Primeira taxa de condomínio
Por Lei, as taxas condominiais só podem ser cobradas a partir da entrega das chaves, que ocorre após a expedição do Habite-se. E mais: é ilegal também a isenção de pagamento de taxa condominial para as unidades vazias, ainda não vendidas pela construtora/incorporadora.

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