Tire suas dúvidas sobre os juros imobiliários!

Spread, lastro no FGTS ou Caderneta de Poupança, Selic, análise de renda. Entenda quais fatores entram em jogo na hora do banco calcular os juros

Adquirir um financiamento pode ser a forma mais fácil de adquirir um imóvel próprio. Com um pagamento a longo prazo, ele dispensa a necessidade de ter de juntar todo o montante necessário para comprar um apartamento à vista, por exemplo. No entanto, uma de suas composições merece destaque: os juros imobiliários.

 

Sendo o verdadeiro “preço” de qualquer empréstimo, essas taxas podem ser o motivo pelo qual algumas pessoas se atolam em dívidas bancárias. Nesse sentido, tirar suas dúvidas sobre o impacto dos juros bancários e sua composição é necessário. Confira abaixo as respostas para cinco dúvidas frequentes sobre o assunto!

1- Como são definidos os juros imobiliários?

Essencialmente, os juros imobiliários são o preço pago pelo mutuário para adquirir o empréstimo. As instituições financeiras cobram essas taxas para terem a possibilidade de lucrar em cima do ato de emprestar o montante de crédito para seu cliente. Caso fosse pago só a amortização, os bancos perderiam dinheiro por causa da inflação.

 

Tendo em vista isso, podemos classificar os juros imobiliários — assim como as taxas de qualquer outra modalidade de crédito — como um produto. Nesse sentido, cada instituição financeira analisa as tendências do mercado e a concorrência para estipular os seus próprios valores. O funcionamento é quase igual a qualquer outro produto de qualquer outro mercado.

 

Porém, todos esses fatores contribuem apenas para a definição dos juros mínimos e máximas praticada pelos credores. A variação da taxa de juros entre os clientes se dá por meio de uma análise financeira minuciosa, em que todo o histórico do consumidor é levantado e considerado. O score final decorrente desse processo definirá a taxa final.

2- Qual a composição dos juros?

Os juros de um financiamento imobiliário, basicamente, possuem dois componentes: os custos envolvidos na operação e o spread bancário. Em relação ao primeiro, vale dizer que um dos principais fatores considerados pelas instituições financeiras é a origem dos recursos utilizados no financiamento — Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) ou a caderneta de poupança, por exemplo.

Os depósitos do FGTS custam aos bancos 3% ao ano mais a oscilação da taxa referencial (TR), enquanto a caderneta de poupança configura gastos de 6,17% ao ano mais a TR. Comparado com outras práticas de captação que os bancos e as empresas de crédito utilizam no mercado financeiro, esses dois são opções baratíssimas.

 

Já no spread é considerado a diferença entre os juros cobrado dos mutuários e o pago ao credores. Essencialmente, ele existe para cobrir despesas de cunho operacional referente às instituições financeiras — por exemplo, as perdas por inadimplência dos clientes.

3- Qual a relação entre os juros e a Selic?

A relação entre os juros imobiliários e a Selic, há de se dizer, é dada de forma indireta. É sabido que a Selic é a taxa básica de todo o mercado financeiro do país. O mercado imobiliário — ramo referente aos financiamentos de imóveis — é um dos mais importantes e dinâmicos setores da economia.

 

Portanto, há uma correlação entre os juros básicos e os praticados em empréstimos imobiliários. Ela, no entanto, não é dada pela base de custo do mercado imobiliário, e sim por uma disputa de captação de recursos dos investidores promovida entre os dois ramos comerciais.

 

Quanto mais investimentos direcionados à fundos com a Selic como indexador, mais chances de alteração na taxa de financiamento imobiliário dos bancos há — da mesma forma que pode acontecer o processo inverso. A correção das diferenças, em qualquer caso, é feito via spread bancário.

4- O perfil do mutuário afeta os valores das taxas?

Talvez esse seja um dos fatores mais palpáveis para os consumidores. De certo, a renda e a idade do cliente influenciam nas taxas propostas pelos credores. Por se tratar de uma dívida com longo prazo de pagamento, as instituições financeiras levam em conta a capacidade de pagamento do interessado no crédito.

Caso o cliente possua uma idade um pouco mais avançada, a taxa, provavelmente, ficará cada vez mais cara com o passar do tempo. Da mesma forma que os juros imobiliários são alterados nesse caso, o tempo de financiamento também pode sofrer do mesmo. Um cliente de, por exemplo, 40 anos, pode conseguir um prazo de até 360 meses de quitação.

 

No entanto, já uma pessoa de 60 anos dificilmente passará dos 240 meses de prestações. Esse é, também, um dos motivos pelo qual todas as parcelas do financiamento possuem, em sua composição, o seguro por morte ou invalidez permanente.

5- Existe a possibilidade de negociar um juros menor?

A discordância por parte dos clientes em relação a alguma proposta de financiamento imobiliário apresentada pelas instituições financeiras pode ser algo comum. Nesse caso, muita gente se questiona se é possível renegociar as taxas envolvidas, a fim de tornar a dívida mais barata e com prestações mais brandas.

 

Para isso, no entanto, o cliente precisará ter um certo poder de barganha. Além de uma boa renda comprovada, o seu histórico de pagamento pode ser fundamental para convencer os bancos de que os riscos envolvidos no processo são mínimos. Além disso, realizar uma extensa pesquisa de mercado pode ser fundamental para achar a melhor taxa.

 

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