Qual é a diferença entre SFH ou SFI?

Entenda os dois sistemas financeiros que regem os financiamentos imobiliários do país e saiba em qual deles sua solicitação de crédito se encaixa

Melhortaxa tem atendido muitas pessoas com interesse em solicitar um financiamento ou refinanciamento imobiliário. Muitas vezes, os clientes estão empenhados na compra do imóvel, mas não sabem por onde começar. E é aí que nós entramos. Pesquisamos com as maiores instituições financeiras do país as propostas mais interessantes e as filtramos, conforme análise de diversos fatores que vão além da simulação das taxa de juros. É um serviço totalmente gratuito que tem favorecido muitas pessoas. E, entre muitos questionamentos, selecionamos os mais recorrentes.

Começamos com uma explicação do nosso diretor de operações, Marcos Nascimento, entre a diferença entre o SFH e o SFI. Para quem deseja fazer um financiamento, essa é uma informação preciosa. Confira.

O que é SFH?
O SFH é o Sistema Financeiro da Habitação criado e regulamentado pela lei nº4.380, de 21 de agosto de 1964. Ele rege a maioria dos financiamentos imobiliários que ocorrem no país. Emprega recursos das contas de poupança, ou repassados pelo FGTS, no financiamento da aquisição e construção de imóveis residenciais.

O que o SFH tem a ver com o financiamento da casa própria?
Ele tem tudo a ver com a casa própria, conforme o descrito no 8º artigo da Seção I do Capítulo III da lei: “O sistema financeiro da habitação, destinado a facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população...”.

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Quais são as características do SFH?
As principais características dos financiamentos obtidos dentro do SFH são:

O valor máximo de avaliação do imóvel é de R$ 950 mil nos Estados de Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e no Distrito Federal; nos demais estados, esse valor é de R$ 800 mil.

O limite máximo de financiamento, incluindo as despesas acessórias é de 80% do valor do imóvel. Caso seja utilizado o Sistema de Amortização Constante, o limite passa a ser de 90%.

O Custo Efetivo Máximo permitido para o contratante é de 12% ao ano.

A tarifa de administração mensal cobrada ao cliente não pode ultrapassar R$ 25.

É importante ressaltar que o Custo Efetivo Máximo é diferente do Custo Efetivo Total (CET). No primeiro, não estão incluídos os custos referentes ao seguro de Morte e Invalidez Permanente (MIP), o seguro de Danos Físicos do Imóvel (DIF) e a taxa de administração mensal.

E o que é SFI?
O SFI é o Sistema de Financiamento Imobiliário criado e regulamentado pela lei nº9.514, de 20 de novembro de 1997. Ele rege os financiamentos imobiliários que ocorrem fora das regras do SFH no país. A principal fonte de recursos do SFI são os grandes investidores institucionais, que possuem expressivos ativos, não só no Brasil, como em outros países: fundos de pensão, fundos de renda fixa, companhias seguradoras, bancos de investimento.

“Os princípios básicos do SFI são a implementação da economia de mercado, a desregulamentação e a desoneração dos cofres públicos. As operações do SFI são efetuadas segundo as "condições de mercado", isto é, as condições livremente praticadas no mercado de financiamento imobiliário. O mercado define, Inclusive, a taxa de juros.”

Qual é a diferença entre SFH e SFI?
A diferença entre o SFH e o SFI está no fato de que para uma operação ocorrer no SFH ela tem de atender uma série de pré-requisitos, que foram mencionados anteriormente. Os contratos que não cumprem algum dos requisitos, são automaticamente regidos pelo SFI. Além disso, a utilização do FGTS para o financiamento imobiliário só pode ser feito para contratos dentro do SFH, (Conforme resolução nº542, de 30 de outubro de 2007 do conselho curador do fundo de garantia do tempo de serviço) com algumas restrições adicionais, como:

O contratante tem de ter um mínimo de 3 anos de trabalho sob o regime de FGTS.

Contrato de trabalho ativo no FGTS na data de concessão do financiamento ou com saldo na conta vinculada do FGTS correspondente a, no mínimo, 10% do valor de avaliação do imóvel.

Os proponentes (contratantes) não podem ter outro financiamento concedido no âmbito do SFH ou ser proprietário de imóvel no município de residência ou onde exerça sua ocupação.

Há vantagens entre eles?
As vantagens do SFH decorrem do fato do Custo Efetivo Máximo da operação ser regulado, enquanto que no SFI o Custo Efetivo Máximo é livre, e dá possibilidade de utilização de recursos do FGTS, para contratação do financiamento.

O comprador é que escolhe entre ambos?
O comprador pode optar por um ou outro quando a sua operação se enquadrar nas características do SFH. Entretanto, como o SFH é sempre mais vantajoso que o SFI, a escolha será, sempre que for possível, pelo financiamento através do SFH.

Para quem é destinado um e outro?
Para resumir, o SFH é destinado para a aquisição de imóveis cujo valor é de até R$ 950 mil nos Estados de Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e no Distrito Federal; nos demais estados, o valor para a aquisição de imóveis é de até R$ 800 mil.

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