Compra de imóvel: por onde começar?

O que é uma incorporação imobiliária? Qual o papel da construtora? Como escolher a melhor empresa para adquirir um imóvel? Qual a metragem de imóvel ideal para mim? A gente explica

Ao iniciar sua pesquisa para a compra de um imóvel é importante que saiba quem são os responsáveis pela construção e incorporação do bem. E esta matéria te auxiliará no entendimento do papel de cada uma delas.

O que é uma incorporação imobiliária? - Trata-se de um negócio jurídico regido pela Lei federal nº 4.591/64, com termos previstos no parágrafo único do art. 28

"Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente Lei. 

Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas."

Qual é o papel da incorporadora? - Segundo o artigo 29 da  Lei federal nº 4.591/64:

"Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a têrmo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas."

Ou seja, a incorporadora é a responsável pelo empreendimento enquanto negócio imobiliário. A entrega de um produto compatível com o que foi oferecido, dentro do prazo que foi prometido cabe à incorporadora, assim como: aquisição do terreno em que o projeto será construído, desenvolvimento de todo o projeto com aprovação dos órgãos responsáveis, registro de incorporação, construção, comercialização e atendimento pós-venda.

É imprescindível que a incorporadora formalize o registro imobiliário do empreendimento em uma Matrícula do Terreno (também conhecida como Matrícula Mãe), no Cartório de Registro de Imóveis competente. Para que o Registro Imobiliário do Condomínio ocorra é preciso que a incorporadora registre a Minuta de Convenção do Condomínio, Memorial de Incorporação e os Quadros de Áreas e Especificações preenchidos de acordo com a norma técnica ABNT NBR 12.721 (Avaliação de Custos de Construção para Incorporação Imobiliária e Outras Disposições para Condomínios e Edifícios). 

Incorporadoras: MRV, Tecnisa, Cyrela, Tenda, Even, Brookfield, Eztec, Odebrecht, Esser, PDG, Rossi, Tecnisa

Qual é o papel da construtora? - Responsável pela execução das obras do empreendimento imobiliário, cabe à construtora as seguintes funções: contratar de mão-de-obra, máquinas, equipamentos e tecnologia construtiva, garantir os prazos de execução da obra e a entrega condizente com o que for estipulado no Memorial de Incorporação. Todos os riscos relacionados a esses pontos são também de responsabilidade da construtora, tais como problemas físicos e segurança dos operários.

Normalmente, a construtora é contratada pela incorporadora, mas é possível que uma mesma empresa atue como construtora e incorporadora. Construtoras: MRV, Direcional, Cyrela, Brookfield, Even, Rossi, Gafisa, Cury, Eztec, Tecnisa, WTorre

Pesquisando as empresas envolvidas na venda do imóvel - Em linhas gerais, quando se compra um imóvel na planta, você está financiando parte da construção do empreendimento, bem como a promessa de que construirão um imóvel com o dinheiro que você e os demais compradores estão dando. Por isso, é importante que se pesquise a fundo sobre a construtora e incorporadora responsáveis pelo imóvel. Uma ação preventiva fundamental é a verificação da reputação dessas empresas. Esses são os principais sites para a realização desse levantamento:

Proteste - Associação Brasileira de Defesa do Consumidor: www.proteste.org.br
Procon - Fundação de Proteção e Defesa do Consumidor: www.procon.sp.gov.br
Ibedec - Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo: www.ibedec.org.br
ReclameAqui - maior site de reclamações do Brasil: www.reclameaqui.com.br

Além de pesquisar o histórico da empresa e analisar as reclamações a respeito dela em sites especializados, a fim de saber o feedback de outros compradores e como a empresa contornou as insatisfações apresentadas, é importante checar o site do Tribunal de Justiça para saber se existem processos em curso contra a incorporadora ou construtora.

Conhecimento é poder - Quando se trata da compra de um imóvel, a fase de pesquisa não segue a mesma regra das demais compras, em que o preço determina o local em que o bem deve ser adquirido. Em muitos casos, inclusive, um preço abaixo do valor de mercado pode denotar problemas estruturais, documentais ou até mesmo com as finanças da empresa responsável pela incorporação. Por isso, tenha empenho na pesquisa sobre as empresas envolvidas nessa compra. A máxima de que “conhecimento é poder” se adequa perfeitamente na compra de uma casa, pois quanto mais se sabe sobre o processo de aquisição, mais preparado você estará e menos riscos correrá.

Ainda no momento de pesquisa a respeito das empresas, é necessário verificar o número da incorporação e registro no cartório de imóveis para certificar-se de que o terreno foi realmente adquirido. Veja junto à Prefeitura se o imóvel pode ser atingido por um projeto de desapropriação para alguma obra pública ou ainda se o terreno está contaminado.

O imóvel ideal para as suas necessidades – Antes mesmo de se decidir sobre a localização do imóvel e realizar o levantamento de preço, é importante que se defina quais as necessidades que você espera que esse imóvel atenda. Ampla área social, uma cozinha espaçosa, um quarto a ser utilizado como escritório? Ou um espaço compacto, onde você não passará muito tempo e precisa que tenha apenas o essencial? Quando as respostas para essas perguntas são nebulosas, um aluguel pode ser o mais indicado no momento. Isso porque uma aquisição imobiliária demanda comprometimento financeiro por um razoável período de tempo.

O prazo de um financiamento imobiliário gira em torno de 20 anos, por isso, é fundamental pensar a longo prazo e nas possíveis mudanças de estrutura familiar nesse período. Faça-se a seguinte pergunta: todos os meus pertences cabem confortavelmente em quantos metros quadrados? Em seguida, reflita, em alguns anos ou uma década, um imóvel com essa metragem comportaria também os objetos pessoais de outra pessoa? Esse tipo de reflexão trará muito mais segurança no momento de adquirir um imóvel adequado às suas necessidades atuais e futuras.

No caso de quem está em busca de um apartamento, ao serem definidas as necessidades relacionadas ao espaço do imóvel, também é necessário pensar sobre itens como condomínio e vaga de garagem. Se há expectativas quanto à área de lazer, vale filtrar a escolha do imóvel pelas opções fornecidas pelo condomínio, tais como: piscina, academia, sauna, churrasqueira. No entanto, caso a área de lazer não seja um diferencial na sua escolha, opte por um imóvel sem tais recursos; isso diminuirá consideravelmente o valor do condomínio.

Não deixe de atentar para a vaga de garagem no momento de escolha por um imóvel. Uma vaga pode chegar a 15% do preço do apartamento, mas o valor médio é de 10%. Portanto, não deixe de considerar a ausência de vaga como um ponto negativo, ainda que atualmente não tenha carro. Na capital paulista, a falta de vagas de garagens em determinadas regiões pode valorizar em mais de 20% apartamentos que acompanham vagas para os veículos.

Decidindo a localização do seu imóvel - A infraestrutura do bairro tem tanto impacto na qualidade de vida do morador quanto fatores mais pessoais, como metragem do imóvel e área de lazer fornecida pelo condomínio. É importante realizar um levantamento de quais são os pontos relevantes para você na característica de um bairro e, em seguida, traçar a hierarquia desses pontos:

- Segurança da região
- Perfil dos moradores do bairro
- Custo do metro quadrado na região
- Proximidade de pontos de locomoção, tais como estações de metrô e pontos de ônibus
- Proximidade de comércios, tais como mercados, farmácias e shoppings
- Proximidade de áreas escolares
- Proximidade de grandes avenidas
- Proximidade de áreas culturais, tais como museus, casa de show, teatros e cinemas

Havendo incompatibilidade entre as características do bairro e suas necessidades, orçamento ou rotina, continue pesquisando por um bairro que se adeque melhor ao que procura. Mas há um ponto a ser seriamente considerado: o que é mais importante para você, a localização ou a qualidade do imóvel? Em grandes cidades como São Paulo, Minas Gerais e Rio de Janeiro, é comum que apartamentos espaçosos e bem decorados, em regiões periféricas, tenham um preço semelhante a quitinetes de regiões nobres. Portanto, avalie suas necessidades e tenha bem definidas tanto suas necessidades quanto possibilidades geográficas.

A Melhortaxa pesquisa, compara e entrega as melhores propostas de refinanciamento imobiliário das maiores instituições financeiras do país, analisa seu perfil financeiro e indica a melhor opção de crédito, sem cobrar  nada por isso. Faça já uma simulação!

Compartilhe

Veja Também