O sistema que amortiza a sua dívida

O Diretor de Operações da Melhortaxa, Marcos Nascimento, explica  didaticamente o significado da amortização e como ela compõe as parcelas que pagam o valor emprestado no financiamento, contratado para comprar um imóvel. 

Melhortaxa: O que é amortização?
Marcos: Quando uma pessoa adquire um empréstimo, ela se compromete, basicamente, com duas coisas: pagar  juros, que nada mais é do que o custo da dívida, e devolver o valor que pegou emprestado. Essa devolução é a chamada amortização.

Melhortaxa: Quais os sistemas existentes? Qual é a diferença entre eles?
Marcos: Existem alguns sistemas de amortização. Os mais conhecidos são: Sistema de Pagamento Único, Sistema de Pagamentos Variáveis, Sistema Americano, Sistema de Amortização Constante (SAC), Sistema Francês (Price), Sistema de Amortização Misto (SAM) e Sistema Alemão.

A diferença entre todos os sistemas de amortização é a forma como se paga o principal do mesmo, que nada mais é do que o valor que foi emprestado pelo banco para o cliente. Tal variação acaba interferindo na composição das taxas de juros, e, consequentemente, no total desembolsado por quem contratou o financiamento.

Melhortaxa: Como a amortização compõe a parcela para liquidar a dívida?
Marcos: A forma como a amortização compõe a parcela depende do sistema de amortização utilizado no financiamento. Os financiamentos imobiliários são feitos, normalmente, pelo Sistema de Amortização Constante (SAC) ou pelo Sistema Francês (Price).

No SAC, como o próprio nome já diz, as parcelas de amortização são constantes. Assim, um financiamento imobiliário de R$ 360 mil, com 360 parcelas, terá 360 amortizações de R$ 1 mil cada uma.

Já no sistema Price, o que é constante é o desembolso do contratante do empréstimo. Para que isso ocorra, a amortização tem de ser de forma crescente.
Para explicar melhor a diferença, tomemos como exemplo um empréstimo de R$ 10 mil, com uma taxa de juros de 1,0%, para ser paga em 10 meses.

                                      No SAC temos:

 
Mês

Saldo Inicial

(SI)

Amortização

(A)

Juros

(J)

Parcela Total

(PT = A + J)
 

Saldo Final

(SF = SI - A)

Mês 1 R$ 10.000  R$ 1.000 R$ 100 R$ 1.100 R$ 9.000
Mês 2 R$ 9.000  R$ 1.000 R$ 90 R$ 1.090 R$ 8.000
Mês 3 R$ 8.000 R$ 1.000 R$ 80 R$ 1.080 R$ 7.000
Mês 4 R$ 7.000 R$ 1.000 R$ 70 R$ 1.070 R$ 6.000
Mês 5 R$ 6.000 R$ 1.000 R$ 60 R$ 1.060 R$ 5.000
Mês 6 R$ 5.000 R$ 1.000 R$ 50 R$ 1.050 R$ 4.000
Mês 7 R$ 4.000 R$ 1.000 R$ 40 R$ 1.040 R$ 3.000
Mês 8 R$ 3.000 R$ 1.000 R$ 30 R$ 1.030 R$  2.000
Mês 9 R$ 2.000 R$ 1.000 R$ 20 R$ 1.020 R$  1.000
Mês 10 R$ 1.000 R$ 1.000 R$ 10 R$ 1.010 R$ 0
TOTAL   R$ 10.000  R$ 550  R$ 10.550  

 

No Price temos:
Mês

 Saldo Inicial 

(SI)

Amortização 

(A)

Juros

(J)

Parcela Totala

(PT = A+J)

Saldo Final

(SF = SI - A) 

Mês 1 R$ 10.000 R$  956  R$ 100 R$ 1.056  R$ 9.044 
Mês 2 R$ 9.044  R$ 965  R$ 90  R$ 1.056  R$ 8.079 
Mês 3 R$ 8.079  R$ 975  R$ 81  R$ 1.056  R$ 7.104 
Mês 4 R$ 7.104  R$ 985  R$ 71  R$ 1.056  R$ 6.119 
Mês 5 R$ 6.119  R$ 995  R$ 61  R$ 1.056  R$ 5.124 
Mês 6 R$ 5.124  R$ 1.005  R$ 51  R$ 1.056  R$ 4.120 
Mês 7 R$ 4.120  R$ 1.015  R$ 41 R$ 1.056  R$ 3.105 
Mês 8 R$ 3.105  R$ 1.025  R$ 31 R$ 1.056  R$ 2.080 
Mês 9 R$ 2.080 R$ 1.035  R$ 21 R$ 1.056  R$ 1.045 
Mês 10 R$ 1.045 R$ 1.045  R$ 10 R$ 1.056  R$ 0
TOTAL   R$ 10.000 R$ 558 R$ 10.558  
           

Nos dois sistemas, o valor amortizado é exatamente igual a quantia financiada de R$ 10 mil, só mudando a forma que a amortização é feita. No SAC, o valor total desembolsado é menor do que no Price. Embora até seja um valor pequeno, ainda assim pode se tornar mais relevante em financiamentos de prazos mais elevados. O Price apresenta uma parcela menor do que as  iniciais do SAC

Melhortaxa: Quem escolhe o sistema de amortização, o banco ou o comprador?
Marcos: Geralmente o usuário não tem muito poder de escolha sobre os sistemas de amortização. Na maioria das vezes, os financiamentos são realizado pelo SAC e os refinanciamentos, pelo Price.

Melhortaxa: O que o comprador precisa considerar para definir o sistema de amortização que mais lhe convém?
Marcos: Embora as instituições financeiras tenham pré-definido o tipo de sistema a ser utilizado no financiamento e refinanciamento imobiliário, esse é um ponto que em algumas ocasiões pode ser negociado.

Por apresentar um valor menor de juros pagos, o SAC é sempre a primeira opção mais lógica para o comprador. Porém, devido ao fato de a parcela paga ser o que limita o máximo de crédito que pode ser tomado, e a tabela Price apresentar parcelas iniciais reduzidas, o tomador de empréstimo sempre terá um limite de crédito maior ao optar pelo sistema Price, em relação ao SAC o que pode torná-lo mais vantajoso em certos empréstimos.

Para essa avaliação, você pode contar com a assessoria da Melhortaxa, um serviço gratuito que pesquisa com os bancos propostas adequadas às suas necessidades. Mas antes de apresentá-las a você, uma equipe de especialistas nesse assunto analisa vários fatores considerados na contratação de um financiamento, inclusive os sistemas de amortização. Conte com o apoio da Melhortaxa desde a busca da linha de crédito mais favorável ao seu perfil até a assinatura da seu contrato. Pode conferir.

 

 



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