O que é um contrato de gaveta?

Comprador assume dívida do financiamento imobiliário e propriedade só passa para o seu nome após a quitação; operação traz riscos

Popularizado no Brasil na década de 1980, o contrato de gaveta é o arranjo onde uma pessoa assume a dívida do financiamento e o imóvel financiado de uma segunda pessoa. O contrato pode ser escrito ou apenas verbal. Como a titularidade do bem só é assumida pelo comprador na quitação do bem e a dívida permanece no nome de quem está “passando” o imóvel, esse é um tipo de negócio onde a confiança entre as partes é ingrediente fundamental.

Como funciona – De acordo com especialistas, o contrato de gaveta teve início na década de 1980 e ficou mais popular a partir de 1990, quando foi criada uma restrição legal à transferência de imóveis financiados. Isso encareceu ainda mais essas transações, com o aumento de 20% na prestação e de 2% no saldo devedor dos financiamentos, além de sujeitar o comprador à análise e a aprovação de crédito pelo banco. Para despistar desses custos a mais, os compradores e vendedores passaram a fazer o negócio de maneira particular. O contrato de gaveta que possui alguma proteção legal é aquele assinado com firma reconhecida ou registrado no cartório de títulos e documentos até 25 de outubro de 1996.

Nele, o mutuário de um financiamento passa a propriedade e a responsabilidade dos pagamentos para outra parte, que será a proprietária de fato do imóvel após a quitação. A operação envolve riscos para os dois lados. A parte que está vendendo o imóvel continua sendo a devedora perante o banco ou instituição que concedeu o crédito, portanto é a responsável legal pelo pagamento das parcelas. E quem está recebendo o bem é quem paga, mas corre o risco de não recebê-lo – o que pode acontecer no caso do falecimento do proprietária ou do imóvel ir a leilão.

Riscos para os dois lados – É preciso que os dois lados confiem na honestidade um do outro. Isso porque os riscos em jogo são altos para os dois lados. Para o vendedor, o maior deles é que o comprador deixe de pagar o financiamento. Como o empréstimo não está no nome do comprador, é o vendedor quem pode, contra a vontade, ter seu nome negativado. Além de ter seu nome incluído em órgãos de restrição ao crédito, ele fica impedido de tomar novo financiamento habitacional, mesmo após o leilão do imóvel.

Para quem compra os riscos são maiores. Em primeiro lugar, o vendedor pode agir de má-fé e não entregar o imóvel ao final do contrato, ou “vender” o mesmo imóvel para uma terceira pessoa. Como é ele o titular do financiamento perante a lei, é sua a responsabilidade de assinar o contrato de quitação e fazer a transferência de nome do bem. Também podem surgir problemas caso o vendedor tenha problemas com a Justiça ou não pague a dívida. Nesse caso, o imóvel pode ser penhorado e o comprador pode nem ser avisado, já que, legalmente, não foi realizada nenhuma venda. Para evitar a penhora do imóvel, o comprador precisa reconhecer firma no momento de assinatura do contrato de gaveta e guardar o recibo de todos os pagamentos, pois são esses documentos que vão comprovar que o bem foi vendido antes da insolvência e que o comprador está agindo de boa-fé.

O falecimento do proprietário também traz problemas para o comprador pois caso exista um seguro de vida vinculado ao financiamento, ele quita o bem no nome dos herdeiros e o comprador precisa provar que estava pagando o financiamento e requerer seu direito à propriedade. 

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  • Contrato de gaveta

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