O que é alienação fiduciária?

Embora o comprador possa usufruir do imóvel financiado e chamá-lo de seu, o proprietário legal até a quitação do saldo é o credor

Quem já fez as contas para comprar um carro ou um imóvel sabe que, muitas vezes, não é fácil pagar o custo total do próprio bolso. Nesses casos, o financiamento é uma alternativa bastante utilizada para concretizar a compra do bem desejado. Para se ter uma ideia, em 2014, segundo estimativas da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o número de financiamentos imobiliários no país cresceu 5% na comparação com o ano anterior. Entre janeiro e outubro do ano passado, o volume de empréstimos para esse fim foi de R$ 93,2 bilhões, valor 5,1% maior do que o registrado no mesmo período de 2013.

Solução financeira encontrada, surge a pergunta: a quem pertence o bem financiado enquanto a quitação ainda não aconteceu? Embora o comprador possa usufruir do bem e chamá-lo de seu, legalmente o credor – a instituição financeira que realizou o financiamento, o banco ou construtora – é o seu proprietário. Essa relação, onde o próprio bem é utilizado como garantia do pagamento, é chamada de alienação fiduciária.

Regulamentação e princípios – O arranjo de passar seus bens para a tutela de outra pessoa é antigo. A alienação fiduciária nasceu no Direito Romano, onde a pessoa optava por se alienar temporariamente de um bem para protegê-lo de alguma circunstância. Com o tempo, a alienação se tornou a garantia de pagamento. No Brasil, esse expediente foi regulamentado para bens móveis em 1965. Em 1997, a Lei nº 9.514, dispondo sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária dos bens imóveis.

Em ambos os casos, o credor tem a posse do bem até que o financiamento seja pago. Até lá, o devedor pode usufruir do bem, mas não negociá-lo ou transferir sua posse a terceiros sem a permissão do credor. Como o próprio bem é a garantia de pagamento, manter as parcelas do financiamento em dia é fundamental, sob pena de se perder o direito à posse do carro ou imóvel.

Como funciona para imóveis – No caso de imóveis, a situação do devedor se torna complicada após 30 dias de atraso do financiamento. Quando isso acontece, o credor deve intimar o mutuário via Cartório, e a quitação dos valores em aberto precisa acontecer no máximo 15 dias depois do recebimento da intimação. Caso o pagamento não seja feito, o credor perde tudo o que pagou, é despejado e o imóvel vai a leilão. O mais comum, no entanto, é que a situação não chegue a esse extremo. A renegociação dos valores em aberto e das parcelas são bastante praticados.

Se o valor do financiamento está muito pesado, se as parcelas estão sendo reajustadas fora do previsto ou o devedor não está cumprindo as regras previstas pela Lei 9514/56, o credor pode ir à Justiça. O contrato é questionado e o devedor oferece uma fração da renda familiar em depósito. Com isso, o juiz barra o processo de retomada do bem e ordena a retirada do nome do credor da lista de consumidores negativados. 



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