O que compõe o custo de um financiamento?

Entenda como é composto o Custo Efetivo Total (CET) em um financiamento imobiliário

Quando se trata de financiamento imobiliário, planejamento é tudo. Mas se planejar não basta, é fundamental entender o que compõe a parcela do financiamento e estar atento aos preços cobrados pelos bancos. “Quem opta pelo financiamento imobiliário, precisa ter ciência do que está pagando em cada prestação. Em linhas gerais, cada parcela é composta por: amortização, juros, seguros e custos de administração”, diz Roberto Agi, planejador financeiro da GFAI Investimentos.

Para além dos juros e do valor bruto das parcelas, seguros e custos de administração fazem a diferença no preço final do financiamento. É aqui, também, que as diferenças entre um banco e outro podem se tornar mais evidentes, tornando este um quesito fundamental na hora da pesquisa. Entenda como isso funciona e fique atento.

Do que é feito um financiamento? – Agi explica que o custo total de um financiamento é composto por quatro fatores fundamentais: amortização, juros, seguros e custos de administração.

A amortização é a parcela que representa quanto o comprador está reduzindo o saldo devedor. “No Sistema de Amortização Constante (SAC), que é o mais comum, representa a divisão do saldo devedor pelo número de parcelas. Por exemplo, um financiamento de R$500mil por 20 anos tem amortizações mensais de R$2.083,33 (R$500.000/240)”, exemplifica o economista.

Os juros representam o custo do capital e não incidem sobre o saldo devedor. Embora exista a taxa de juros básicos da economia (Selic), diversos fatores podem influenciar nos juros cobrados pelo banco em um financiamento imobiliário. O valor financiado, a renda e até mesmo a idade do requerente podem impactar no custo estabelecido pela instituição. A regra geral é que quanto maior o risco representado para o banco, maiores serão os juros cobrados – mas ainda assim não existe uma regra.

Quanto aos seguros existem dois tipos. “Existe o de morte e invalidez, que varia de acordo com a idade do tomador do financiamento, e de danos físicos do imóvel, que varia de acordo com o valor do imóvel, este último determinado pelo perito”, explica o especialista. Por último, os custos de administração são taxas cobradas pela instituição financeira que oferece o financiamento, e aqui é onde se escondem as maiores diferenças entre uma instituição e outra.

Análise e comparação – Para facilitar o entendimento por parte dos clientes e a transparência das instituições, desde 2008 o Banco Central exige que os bancos divulguem o Custo Efetivo Total do Financiamento (CET), que já compreende a taxa de juros, seguros e outros custos, como tributos. O CET vale tanto para financiamentos quanto para outras modalidades de empréstimo e crédito. “A taxa de juros e os outros custos variam de banco para banco, por esse motivo, quem for procurar um financiamento deve comparar o CET e optar pelo mais baixo”, aponta Agi.

O especialista destaca o poder de escolha do cliente, que pode, mesmo após contraído um financiamento, buscar a sua portabilidade para uma instituição que ofereça melhores condições de pagamento. “Outro ponto importante é que há a possibilidade de portabilidade dos financiamentos, ou seja, caso encontre alguma instituição que ofereça condições melhores do que a sua, você pode solicitar a portabilidade assim como faz com seu número de celular”, indica.

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