Lei do Inquilinato: O que muda com Novo Código de Processo Civil

NCPC vem com alterações na Lei do Inquilinato. Confira os principais pontos

Responsável pela regulação do mercado de aluguéis residenciais e comerciais, a Lei do Inquilinato passou 25 anos praticamente inalterada. Mas, com a aprovação do Novo Código de Processo Civil, a Lei 8.245 de 1991, passou por uma reformulação. 

A mudança foi vista por grande parte dos juristas como um desperdício de oportunidade, já que as alterações presentes no NCPC poderiam trazer uma maior velocidade na resolução dos processos, mas acabaram por burocratizar ainda mais a Justiça. A seguir levantaremos os principais pontos para locadores e locatários.

- Ação de despejo (arts. 59 a 66): A ação de despejo é a única forma de reaver o imóvel cuja posse tenha se originado por meio de um contrato de locação. Segundo o NCPC, o locador deve manifestar na petição inicial se tem interesse ou não na realização de audiência de conciliação ou mediação. Ainda que o locador (autor) escolha pela não realização da audiência de conciliação, se o locatário (réu) optar pela audiência, ela se realizará. Não havendo entendimento entre as partes, é possível que haja uma segunda audiência ou então será iniciado o prazo para que o réu apresente sua defesa.

Em caso de despejo liminar, que é a possibilidade de o locatário ser  retirado do imóvel sem ao menos ter se manifestado no processo, também há mudanças. O NCPC passou a chamar os "pedidos liminares" de "pedidos de tutelas provisórias", e os dividiu em tutelas de urgência e tutelas de evidência. Na tutela de urgência, o locador deve apresentar sua probabilidade de ter razão (direito) e a urgência da manifestação. Já na tutela de evidência, o locador deve demonstrar não a urgência, mas evidenciar ao juiz que possui razão (direito).

Com a alteração, o pedido de "liminar de despejo" deixa de existir, sendo substituído pelo "pedido de tutela de evidência em ação de despejo", que pode cuminar na retirada do locatário do imóvel.

- Ação de consignação de aluguel e acessórios da locação (art. 67): Essa é uma ação para quando o valor referente ao aluguel é pago em juízo devido a um impasse sobre quem deve receber o pagamento ou há negativa injustificada daquele que deve recebê-lo. O NCPC não trouxe alterações significativas a esta ação. No entanto, diferentemente do que ocorre na ação de despejo, não há obrigatoriedade no que toca à regra de conciliação e mediação.

- Ação revisional de aluguel (arts. 68 a 70): Caso, no andamento desta ação, haja a necessidade de prova pericial, visando a determinação do valor correto a ser cobrado de aluguel, a perícia deve ser submetida aos artigos 464 a 480  do NCPC.

- Ação renovatória (arts. 71 a 75): Voltada para casos em que há a instalação de ponto comercial em imóvel locado, esta ação não sofreu muitas mudanças com o advento do NCPC. Como na ação de despejo e ação revisional de aluguel, na ação revnovatória, também haverá audiência de conciliação e, caso não haja acordo, se dá o início do prazo de defesa. 

É importante ressaltar que, com o NCPC, diversos prazos foram alterados. Como, por exemplo. o prazo para apresentação e defesa, que agora será contado em dias úteis, não mais em dias corridos. Fique atento aos novos prazos:

Não podem ser contados em dias úteis os seguintes prazos da Lei de Inquilinato:
a) 90 dias de aviso prévio para desocupação do prédio dado pelo adquirente ao locatário, nos casos de alienação do prédio; assim como 90 dias para o exercício desse direito (art. 8º)
b) 30 dias para o fiador se exonerar do encargo, em caso de divorcio ou dissolução da união estável, com 120 dias de sobrevida do ônus após notificar o locador (§2º do art. 12)
c) 30 dias para o locatário exercer o direito de preferência na compra do imóvel. (art. 28)
d) 30 dias do vencimento do prazo certo do contrato residencial, após o qual a locação se presume prorrogada por tempo indeterminado e, neste caso, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de 30 dias para desocupação (§1º e § 2º do art. 46)
e) 30 dias de aviso prévio para a desocupação do prédio, na denúncia feita pelo locador pondo fim ao contrato (Parágrafo técnico do art. 56 e art. 57)
d) 90 dias de prazo máximo para caracterizar a locação para temporada (art. 48)

São contados em dias úteis os seguintes prazos da Lei de Inquilinato:
a) 15 dias para desocupação do imóvel conforme decisão liminar do juiz (§1º do art. 59);
b) 30 dias ou 15 dias, dependendo do caso, para evacuação do prédio conforme sentença (art. 63 e §1º);
c) 30 dias, por sentença, para desocupação voluntária, pelo locatário, em demanda renovatória sem sucesso (art. 74).

Pensando em sair do aluguel e financiar um imóvel? A Melhortaxa compara as taxas das maiores instituições financeiras do país e indica a melhor opção de financiamento para seu perfil financeiro, sem cobrar nada por isso. Faça já uma simulação!



  • Lei do Inquilinato: O que muda com NCPC

Compartilhe

Veja Também