Compra de imóvel na planta: o que você precisa saber

Ajuste das parcelas, cobranças indevidas e o impacto no atraso da obra; veja dicas para que a compra não se torne um problema

Ter uma casa novinha em folha é o sonho de muita gente. E, para alcançá-lo, existem três meios básicos: construir sua própria casa, comprar o imóvel pronto ou na planta. Com a intensificação da atividade do setor de construção civil dos últimos anos e a sofisticação dos projetos, sobretudo de edifícios, a segunda opção se tornou popular.

Nesse negócio, a transação entre o comprador e a construtora responsável pelo empreendimento é fechado antes que a obra seja finalizada e entregue aos proprietários. A possibilidade de planejar a mudança com calma, em um bom intervalo de tempo – que pode ser de alguns meses a até um ano – é apontada como uma das principais vantagens de se comprar na planta. Outro ponto positivo é o preço, relativamente abaixo do praticado no mercado para imóveis usados. Essa característica faz com que, para muita gente, comprar um imóvel na planta funcione como um investimento, já que a tendência é que o imóvel se valorize com o tempo.

Mas para usufruir plenamente dessa compra, e sem sustos no futuro, é preciso levar em conta as particularidades desse tipo de transação. “Aparentemente a aquisição de um imóvel na planta pode parecer um ótimo negócio. Os empreendimentos são novos, possuem uma vasta e aconchegante área de lazer, áreas comuns com design e mobília excelentes. Todavia, o consumidor deve ficar atento com as manobras financeiras que as construtoras fazem, para que a felicidade da aquisição de um empreendimento novo não se torne uma dor de cabeça”, alerta o advogado Fabricio Sicchierolli Posocco, do escritório Posocco & Associados.

Os termos de compra, a transferência da dívida depois da entrega das chaves e outros aspectos devem ser bem observados antes de concluir o negócio. Saiba o que levar em conta antes de comprar um imóvel na planta.

Pesquise sobre o empreendimento – No estande de vendas tudo é incrível e a tentação de fechar o negócio na hora pode ser grande. Mas o melhor é que você disponha de mais tempo antes de tomar uma decisão. Não só para avaliar se a compra de fato cabe no seu orçamento, mas também para investigar se a construtora responsável pela obra é uma empresa idônea. “Analise o histórico da empresa, reclamações em sites especializados e no Procon e busque no site do Tribunal de Justiça se a empresa está sendo processada. Procure também conversar com donos de imóveis construídos por aquela construtora para saber se a entrega ocorreu no prazo acordado ou se houve algum outro tipo de problema”, indica o advogado.

Verifique também a documentação do empreendimento, observando se a incorporação foi devidamente registrada no cartório de Registro de Imóveis. Veja junto à Prefeitura se o imóvel pode ser atingido por um projeto de desapropriação para alguma obra pública ou ainda se o terreno está contaminado.

Além disso, observe bem o memorial descritivo do empreendimento. Nele constam informações fundamentais sobre o imóvel e sobre o que será entregue, como metragem, características e materiais utilizados. Os folhetos de propaganda e rascunhos do corretor devem ser guardados, caso seja necessário confrontar a construtora sobre algum item que foi prometido mas não entregue, como churrasqueira ou móveis planejados.

Fôlego financeiro e olho nos reajustes – Qualquer financiamento imobiliário não pode comprometer mensalmente mais do que 30% da renda familiar, e com imóvel comprando na planta não é diferente. Moisés Bagagi, diretor financeiro da M2BS e sócio da Opportunity Consulting, explica que, em linhas gerais, o financiamento de um imóvel na planta é similar ao de um acabado. “É uma operação praticamente idêntica a compra de qualquer outro imóvel. Normalmente negocia-se uma entrada, entre 10 e 30% do valor do imóvel, e o saldo é financiado por um banco. Pode-se comprar a vista, pois não há impecilhos legais. A diferença é que essa entrada pode ser parcelada, em pagamentos mensais, semestrais e anuais à construtora”, diz. Os pagamentos são feitos à incorporadora, e, após a entrega das chaves a um banco – que pode ou não ser aquele que financiou a obra.

Segundo Posocco, a “surpresa” mais comum com o financiamento é quanto à forma de reajuste das parcelas. “O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), utilizado para reajustar as parcelas, tem subido acima da inflação oficial. Além disso, o índice corrige todo o saldo devedor, o que faz com que a dívida aumente. A falta de informação sobre como a inflação vai afetar o preço do imóvel pode deixar o cliente sem dinheiro para quitar o saldo devedor ou fazer o financiamento na hora da entrega das chaves”, informa.

Dependendo do comportamento do índice, o saldo devedor na entrega das chaves pode ser superior ao inicial do contrato. “Financeiramente, milagres não acontecem. O consumidor deve estar muito atento para que essa fórmula matemática não inviabilize seu projeto de aquisição de um imóvel novo, evitando assim permanecer 'escravizado' junto a construtora para realização dos pagamentos faltantes”, completa. No caso de atraso na data de entrega da obra, o INCC continua corrigindo as parcelas, até que a construção seja finalizada. O índice inflacionário pode aumentar em até 20% o valor final do imóvel.

Detalhes contratuais – Ler o contrato com calma e entender todos os seus detalhes é uma etapa que não pode ser pulada. “A aquisição de um imóvel na planta sem a análise do contrato que se está assinando é um risco demasiado que os adquirentes não devem correr. As empresas devem fornecer cópias dos contratos para leitura antes de eles serem assinados, então o aconselhável é ler atentamente todos os documentos antes de tomar qualquer decisão”, aconselha o advogado.

Existem algumas taxas e cláusulas específicas desse tipo de venda, algumas delas ilegais. Uma delas é a taxa de anuência ou cessão de direitos. Algumas construtoras apresentam cláusulas relacionadas ao valor cobrado do consumidor quando ele decide vender o imóvel a um terceiro antes que fique pronto e as chaves sejam entregues. “Essa cobrança é ilegal porque contraria o Código de Defesa do Consumidor ao remunerar uma empresa que em nada contribuiu para realizar a venda”, alerta Possocco.

A taxa de corretagem, que remunera o corretor, também não pode ser cobradas dos compradores no caso de vendas realizadas em estande. A taxa de interveniência, cobrada quando o consumidor opta por fazer o financiamento em um banco diferente daquele que financiou a obra, pode chegar a 2% do valor financiado. Outra taxa indevida, que pode ser cobrada, é a de serviço de assessoria técnico-imobiliária (Sati), que orienta o consumidor em questões administrativas e jurídicas. “O absurdo está em cobrar por um serviço que não é obrigatório nem isento, já que o advogado da empresa irá analisar o contrato da própria empresa, o que revela uma efetiva lesão ao consumidor”, analisa o advogado.

Vale lembrar que a compra na planta não se trata de um financiamento imobiliário. As parcelas devem ser consideradas como adiantamentos realizados à construtora e/ou incorporadora, visando a reserva de uma determinada unidade para o interessado. Portanto, a forma de correção e/ou juros que for negociada é regida por um “contrato de gaveta”, não enquadrado SFH ou SFI. Somente o saldo financeiro que restar no momento da entrega das chaves, poderá se transformar num financiamento imobiliário intermediado por uma instituição financeira, se assim as partes combinarem.

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