Financiar 100% de um imóvel funciona?

Mais arriscada, modalidade exige comprometimento financeiro por parte do tomador

A máxima “quanto mais melhor” nem sempre é verdadeira. Quanto se trata de financiar um imóvel, por exemplo, quanto menos crédito for necessário solicitar ao banco, melhor será. “O melhor financiamento para o tomador é aquele em que se financia o mínimo possível. O ideal seria ter 50% do preço do imóvel e financiar apenas os outros 50%; isto com certeza influencia até na taxa de juros cobrada pelo banco”, afirma o advogado especialista em direito imobiliário, Fabricio Sicchieroli Posocco.

No entanto, embora esse cenário pareça ideal, na prática existem algumas limitações. Financiar 100% do valor de um imóvel, por exemplo, pode ser o sonho de algumas pessoas. Mas não é necessariamente mais cômodo para o tomador ou interessante para o banco. Taxa de juros, prazo de financiamento e características do imóvel influenciam a quantia financiada pela instituição financeira

“Quando concedido o financiamento, o comprador dará o próprio imóvel como garantia real. Se houver necessidade de executar a garantia em decorrência de inadimplemento, há uma chance grande de o banco não conseguir vender o imóvel por 100% do valor de mercado e recuperar tudo Logo, ele costuma financiar apenas até 70% ou 80% do valor do bem”, explica o advogado Marcelo Godke.

Quando 100% é financiado? – Posocco explica que, quando o banco libera um financiamento de 100%, é via de regra para um imóvel novo. E essa não é a única exigência. Como em qualquer financiamento, o banco exige que sua renda seja equivalente a três vezes o valor de cada prestação. Nos financiamentos integrais, o valor financiado e as prestações são maiores, com isso a renda do tomador também deve ser maior.

“Você precisa demonstrar um poder de renda compatível com a intenção do seu financiamento. Muitas vezes o documento exigido para a comprovação de renda é a sua própria declaração do Imposto de Renda”, esclarece o especialista. A confiança do banco passa, também, pelo seu relacionamento com o cliente. É importante lembrar, também, que a maioria dos bancos exige 20% a 30% do valor do imóvel para dar de entrada no que tange a segurança do empreendimento. Assim, se você vai comprar um apartamento de R$ 100.000,00 é importante que tenha no mínimo 30 mil e busque financiar 70 mil.

Prazo e juros – Quanto maior o risco de uma operação, maiores são os juros cobrados pelos bancos. Como em um financiamento total a instituição financeira arca com um montante considerável, os juros nesse tipo de operação costumam ser altos. “Para o consumidor a diferença entre financiar tudo ou parte aparece somente se ele tiver uma prestação mais cara por conta disso. Quanto maior o risco, maior a taxa de juros”, lembra Godke.

“Por ser uma transação de longo prazo, para o banco a questão talvez não seja especificamente a realização de um financiamento parcial ou integral, mas sim aquele que permite uma cobrança de um número maior de parcelas, o que vai permitir que ela cobre mais juros com o passar dos anos. Assim, para o banco, salvo melhor juízo, vale mais a pena financiar imóveis novos, com maior número de parcelas”, explica Posocco.

É aqui que aparece outro empecilho para um financiamento total. “Sendo a pretensão o financiamento de 100%, o ideal é que o prazo não seja longo, e sim de poucos anos, ainda que com o pagamento de uma parcela maior. Afinal de contas, quanto mais longo for o financiamento mais juros o comprador vai pagar”, lembra o advogado.

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