Financiamento de imóvel na planta: como funciona

Habite-se, matrícula, INCC, IGP-M, saldo residual, descubra a influência de cada item na compra do seu apartamento

A compra da casa própria é um marco na vida de qualquer pessoa. Tendo um bem imóvel é possível desfrutar de conforto e segurança, mas também é preciso arcar com a aquisição por anos, até mesmo décadas. Embora a realização do sonho da casa própria dependa majoritariamente de dinheiro, a palavra chave para que a experiência da compra seja positiva é organização, especialmente se a compra for de um imóvel ainda na planta.

Os stands de venda de lançamentos imobiliários costumam ser muito convidativos. No centro do ambiente, fica exposta a maquete do projeto, dando cara ao desejo de consumo dos candidatos à compra de uma das unidades do empreendimento.  Mas o que mais mexe com a expectativa e anseio pela compra é o decorado. Estar dentro do imóvel, com as dimensões exatas da construção mexem ainda mais com as emoções do candidato à compra. E, envolvidos pela atmosfera da venda, os compradores acabam não analisando os valores com a devida atenção. Mais à frente, geralmente no momento da entrega das chaves, isso pode acarretar na desistência do negócio. Mas daremos dicas para que isso não aconteça!

Afinal, como funciona a compra do imóvel na planta? Comprar um imóvel na planta é comprar a promessa de que construirão um imóvel com o dinheiro que você e os demais compradores estão dando. Em linhas gerais, quando se compra um imóvel na planta, você está financiando parte da construção do empreendimento. Por isso, é importante que o interessado na compra pesquise a fundo sobre a construtora e incorporadora responsáveis pelo imóvel. Procon, Proteste, Ibedec e Reclame Aqui podem demonstrar o feedback de outros compradores e como a empresa contornou as insatisfações apresentadas. Uma ação preventiva fundamental é a verificação dos seguintes documentos: alvará de execução emitido pela prefeitura do município e certidão de matrícula do terreno

No momento em que se decide fechar negócio com a incorporadora, é necessário estar preparado para negociar os valores e a forma de pagamento (cheque, boleto ou nota promissória). Em uma próxima visita, já com a devida documentação em mãos, o interessado na compra preenche uma ficha cadastral e a incorporadora realiza uma pré-análise de crédito para checar se o indivíduo possui condições de efetuar o pagamento e seu perfil financeiro se enquadra no valor pleiteado.

A atitude que faz toda a diferença para quem quer comprar um imóvel – Lidar diretamente com os sonhos das pessoas, faz com que as incorporadoras não encontrem muita resistência no momento de apresentar a viabilidade da conquista da casa própria. O comprador quer acreditar que é possível e o corretor o conduz brilhantemente nessa crença. “É importante que as pessoas saibam que o corretor está ali para representar os interesses da incorporadora. Portanto, o comprador deve estar focado às questões contratuais e não na experiência da compra. Isso evita que ele seja induzido ao erro e se comprometa com uma dívida que não conseguirá honrar”, afirma Mônica Albano, gerente do setor de Repasse da Melhortaxa.

Quem está às vias de adquirir um imóvel deve ter muita organização, consciência de seu orçamento mensal e pleno entendimento dos custos de uma compra desse porte. “Não é o corretor que vai alertar o interessado na compra sobre os riscos de adotar uma nova dívida. O comprador deve estar plenamente ciente de sua saúde financeira e analisar se é capaz de arcar com os valores apresentados, com as devidas correções aplicadas e, principalmente, se ele estará apto a conseguir um financiamento imobiliário com uma instituição financeira”, alerta Albano.

E quais documentos atestam a compra do imóvel na planta? Após a pré-análise de crédito ter sido realizada, o comprador assina o Compromisso Particular de Compra e Venda (documento que torna o comprador titular de direitos aquisitivos do imóvel, tendo assegurado por lei o direito real de exigir a transmissão do imóvel após o recebimento do preço ajustado) e recebe o Memorial Descritivo do imóvel, item indispensável para que se tenha controle sobre o que foi prometido pela construtora ainda no stand de vendas. Tais documentos atestam tudo o que foi acordado: metragem, valores, forma de pagamento, multa por atraso de pagamento, prazo de entrega da obra, multa pelo atraso da entrega, qual o banco financiador da obra e as condições para conseguir financiamento imobiliário com o mesmo, entre outras informações importantes.

Durante a construção, há correção das parcelas com base no INCC (Índice Nacional da Construção Civil). A cada mês o INCC incide sobre todo o saldo devedor do comprador. Isso faz com que, ao término da obra, a dívida do comprador possa estar superior ao valor inicial. Por isso, é importante que o comprador monte uma planilha de custos já prevendo os ajustes no valor das parcelas e da quantia a ser financiada ou quitada quando o imóvel estiver pronto.

Ao término das obras, que levam de 18 a 36 meses, e o devido pagamento das parcelas, a incorporadora entra em contato com os compradores das unidades e os informa sobre a liberação do Habite-se (documento expedido pelo poder público municipal que atesta que a obra está em conformidade com o projeto aprovado, autorizando a utilização do imóvel).

É fundamental que o comprador se programe para começar a busca pelo financiamento imobiliário cerca de 3 meses antes da saída do Habite-se. A data prevista para a conclusão da obra está presente no contrato, então é importante que se esteja atento a isso. Comumente, o banco financiador da obra é indicado por trazer uma série de facilidades no processo de obtenção do empréstimo. Mas também é possível fazer o financiamento com a instituição financeira que oferecer a melhor taxa para o perfil e demanda do comprador.

O que muda com a saída do Habite-se? Com a certidão do Habite-se expedida, a incorporadora troca o índice de correção do contrato. Se antes a correção era feita pelo INCC, agora passa a ser realizada pelo IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado). O IGP-M é o indicador de movimentos dos preços, usado como referência para correção de prelos e valores contratuais. Embora esse seja o cenário mais comum, há incorporadoras que utilizem outros índices, tais como: IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), Cub (Custo Unitário Básico de Construção) e Selic (Sistema Especial de Liquidação e de Custódia).

Parcela de Conclusão de Obra – Embora seja mais conhecida como Parcela das Chaves, essa tarifa nem sempre está relacionada à entrega das chaves. “E a que se refere a Parcela das Chaves se ela não representa a entrega das chaves do imóvel?”. Essa é uma pergunta muito importante e é fundamental que o comprador esteja ciente da resposta. Já no Compromisso Particular de Compra e Venda, fica explicitado que, apenas com a quitação de débito com a incorporadora, o comprador possuirá o direito de exigir a transmissão do imóvel em seu nome. Ou seja, ele só se torna efetivamente o proprietário do imóvel e recebe as chaves quando toda a dívida for quitada. Para tanto, é necessário que pague todas as parcelas mensais, as parcelas anuais e a chamada Parcela das Chaves: tarifa já prevista em contrato com data de pagamento relacionada ao término das obras.

Sem o pagamento desta parcela, a situação do comprador fica irregular, portanto ele não conseguirá a matrícula individualizada, nem financiamento bancário.

“Mesmo que haja atraso na entrega do imóvel, eu sou obrigado a pagar a Parcela das Chaves?”. Tudo vai depender do que estiver no contrato. É comum que as incorporadoras exijam o pagamento mesmo que a obra não tenha sido concluída, nesse caso o comprador não conseguirá incluir essa parcela no financiamento, tampouco utilizar o FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) para essa finalidade. Como há a real possibilidade de atraso na entrega do imóvel, é imprescindível que o comprador se organize financeiramente para que disponha da quantia da Parcela das Chaves sem precisar recorrer ao financiamento ou retirada do FGTS. 

Buscando financiamento imobiliário? A Melhortaxa compara as taxas das maiores instituições financeiras do país e indica a melhor opção de financiamento para seu perfil financeiro, sem cobrar nada por isso. Faça já uma simulação!



Quer receber propostas de financiamento imobiliário?

Compartilhe

Veja Também