Documentos envolvidos no financiamendo imobiliário

Entenda de maneira simples o trâmite burocrático antes e após a saída do Habite-se

Na compra de um imóvel na planta é comum que haja muita incompreensão sobre o processo de aquisição, especialmente no que toca à documentação. Aqui explicaremos de maneira simples o trâmite burocrático antes e após a saída do Habite-se (documento expedido pelo poder público municipal que atesta que a obra está em conformidade com o projeto aprovado, autorizando a utilização do imóvel).

Fase anterior ao Habite-se:

Compromisso de Compra e Venda - Em um negócio imobiliário, quando as partes definem as condições do negócio elas celebram o acordo através de um contrato, conhecido como Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel. Nele uma parte promete vender e a outra parte promete comprar, de acordo com o preço e condições estipulados no documento. Embora o contrato não seja obrigatório, cumpre com objetivo de propiciar maior segurança às partes envolvidas. Além dos valores referentes ao negócio, devem estar presentes as seguintes informações:

- Dados do promitente vendedor
- Dados do promitente comprador
- Dados da unidade compromissada
- Dados das formas de pagamento
- Dados dos índices de reajuste
- Dados do financiamento destinado à construção do empreendimento
- Dados da construção
- Condições do contrato
- Dados do financiamento bancário
- Dados da conclusão da obra
- Dados da entrega da unidade e vistoria
- Dados da escritura

Desistência - Quando o assunto é imóvel na planta, é comum que haja divergência entre o que diz a lei e o que as incorporadores estipulam em contrato. Então, quais são os direitos do promitente comprador caso ele opte pela desistência do negócio antes da entrega das chaves do apartamento?

Legalmente, mesmo que a desistência do negócio seja motivada por incapacidade financeira, o promitente comprador tem o direito de reaver as quantias pagas, de uma só vez. Do valor a ser restituído, a incorporadora tem o direito de abater somente os gastos administrativos e operacionais da venda.

Como a compra de imóvel na planta trata da aquisição de algo que na prática não existe (ainda precisa ser construído), é considerado um negócio de consumo, regido pelo Direito do Consumidor. Segundo a Lei 8.078/90 do Código de Defesa do Consumidor, abatimentos como os que são praticados atualmente, chegando a 90% do valor pago pelo promitente comprador, são abusivos. Atualmente a jurisprudência admite compensação de no máximo 25% do valor pago pelo promitente comprador.

A presença de um advogado de confiança é sempre recomendável antes da assinatura de contrato para que todas as cláusulas seja verificadas, especialmente no que se refere à taxa de corretagem e do Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária (SATI).

Fase posterior ao Habite-se:

Certidão de matrícula de imóvel - Quando falamos em empreendimento imobiliário, devemos nos lembrar que na fase de construção ainda se trata de um lote de terras que, apenas após a conclusão das obras e com a emissão do Habite-se, se tornará um conjunto de unidades imobiliárias devidamente regularizadas.

Essa regularização é concretizada com a emissão de um documento, conhecido como Certidão de Matrícula de Imóvel. A certidão atribui para cada unidade do empreendimento um número de matrícula e apresenta todas as informações a respeito do imóvel em questão, como dados dos proprietários, informações técnicas do imóvel (descrição e dimensões) e, no caso de financiamento, descrição de valores e parcelas.

Em busca do financiamento - É fundamental que o comprador se programe para começar a busca pelo financiamento imobiliário cerca de 3 meses antes da saída do Habite-se. É importante atentar à data prevista para a conclusão da obra, presente no contrato. Comumente, o banco financiador da obra é indicado por trazer uma série de facilidades no processo de obtenção do empréstimo, mas também é possível fazer o financiamento com a instituição financeira que oferecer a melhor taxa para o perfil e demanda do comprador.

O comprador se tornará efetivamente proprietário do imóvel apenas após a quitação do valor do mesmo, até lá ele terá em mãos o contrato de financiamento. Por atestar todas as informações sobre o bem, o documento tem força de escritura pública. Nele se encontram as seguites informações:

- Dados do vendedor
- Dados do comprador
- Dados do interveniente quitante
- Dados do imóvel
- Dados do financiamento (valores, parcelas e prazos)

Formalmente conhecido como Instrumento Particular de Venda e Compra de Bem Imóvel, Financiamento com Garantia de Alienação Fiduciária de Imóvel e Outras Avenças, o contrato de financiamento é emitido junto da guia de ITBI que possui validade de dez dias corridos.

ITBI - O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é uma taxa que deve ser paga pelo comprador ao município onde o imóvel está situado. Tendo em mãos a Certidão de Matrícula do Imóvel e o Contrato de Financiamento, é necessário preencher a Declaração de Transações Imobiliárias, no site da prefeitura em que o imóvel se localiza, para emitir o documento de arrecadação. As informações solicitadas são as seguintes:

- Cadastro do imóvel (número do IPTU - Imposto Predial e Territorial Urbano)
- Natureza da transação (Compra e Venda, Usufruto, Doação em Pagamento, etc)
- Endereço do imóvel
- Dados do(s) comprador(es)
- Dados do(s) vendedor(es)
- Valor da transação
- Data da transação
- Tipo de financiamento (SFH, SFI, carteira hipotecária, consórcio, etc) 
- Tipo de instrumento (particular ou público)
- Cartório de Registro de Imóvel
- Matrícula/Transição do cartório de registro de imóvel

"Quem não registra não é dono" - Passadas todas as etapas de regularização da aquisição imobiliária, desde a assinatura do Compromisso de Compra e Venda, passando pelo Contrato de Financiamento até o pagamento do ITBI, o comprador deve comparecer ao Cartório de Registro de Imóveis da região onde o imóvel se situa a fim de formalizar a compra. Somente o registro garante o direito de propriedade do imóvel adquirido; sem a formalização da aquisição, através do registro, o imóvel continua em nome do vendedor. 

Diferentemente do ITBI, cujo cálculo obedece uma fórmula, o valor do Registro de Imóvel obedece a Tabela de Custas do Estado. 

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