Qual a diferença entre Hipoteca e Alienação fiduciária?

Conheça melhor as alternativas previstas em lei para direitos reais de garantia

Entre todas as modalidades de empréstimo do país, o refinanciamento imobiliário é uma das formas mais vantajosas de se tomar crédito. Isso ocorre porque, tendo o seu imóvel como garantia, as instituições financeiras correm menos risco de calote e isso se reflete na taxa de juros.

Afinal, o que é taxa de juros? - Em linhas gerais, juros é o aluguel que se paga pelo uso de um dinheiro que não é seu. Ou seja, as instituições financeiras emprestam dinheiro e, além de obviamente exigirem que essa mesma quantia retorne, cobram uma taxa pelo empréstimo. Mas, atenção, embora o fator decisório entre as opções de refinanciamento seja o juro, é importantíssimo estar ciente de todos os pontos do contrato. Por exemplo, você sabe a diferença entre hipoteca e alienação fiduciária?

Legalmente, essa prática tem o nome de direitos reais de garantia e o Código Civil Brasileiro define a modalidade como a relação obrigacional em que o bem do devedor fica vinculado ao pagamento da dívida. Os principais desdobramentos dos direitos reais de garantia são a hipoteca e a alienação fiduciária. E, nesse texto, esclareceremos as diferenças entre as duas modalidades.

Hipoteca - Na hipoteca, no momento da assinatura do contrato, o imóvel segue em nome do proprietário. No entanto, fica estabelecido que, em caso de inadimplência, seu imóvel será entregue ao credor. Nesta situação, a execução do contrato se dá pela via judicial e isso acarreta em um longo período de espera, por parte da instituição financeira, pela recuperação do valor fornecido como empréstimo.

Alienação fiduciária - Diferentemente do que ocorre na hipoteca, na alienação fiduciária o proprietário transfere seu bem imóvel à instituição financeira. No Cartório de Registro de Imóveis, o devedor se torna fiduciante, permanecendo com a posse e uso do imóvel contanto que cumpra com o pagamento das parcelas do empréstimo.

Embora a escolha pela hipoteca ou alienação fiduciária caiba ao tomador de crédito, a alienação fiduciária fornece mais segurança aos agentes financeiros. Isso ocorre porque, em caso de descumprimento do contrato, o processo de execução se dá inteiramente no Cartório do Registro de Imóveis. 

Ainda que esse panorama possa parecer ruim, já que a alienação fiduciária garante uma maior facilidade na execução do imóvel, ela representa um menor risco econômico ao banco e, como vimos anteriormente, quanto menor o risco, menores serão os juros. Concluindo, hipoteca e alienação fiduciária são as alternativas previstas em lei para o caso de não cumprimento do acordo feito com o banco. Há instituições que permitem que o cliente tenha direito de escolha, mas a prática de mercado é realmente a alienação fiduciária.

Como funciona o refinanciamento imobiliário - Para ter acesso ao empréstimo com imóvel de garantia, é necessário ser proprietário de um imóvel e pesquisar quais bancos trabalham com refinanciamento imobiliário. Tanto as documentações do cliente quanto do imóvel serão avaliadas pela instituição financeira escolhida. Após as análises jurídica e de crédito o banco solicita o parecer de um engenheiro em uma vistoria agendada. Caso o cliente se enquadre nas especificações do banco, o mesmo deverá aguardar a emissão do contrato e, posteriormente, levar o documento ao cartório em que o imóvel estiver registrado para alienar o financiamento e efetuar o pagamento das custas cartorárias. Feito isso, o banco inicia o processo de liberação do capital solicitado.

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