Como funciona a Tabela SAC?

Diminuição progressiva no valor das parcelas é uma das características desse sistema de amortização

Se comprometer com um financiamento de anos de duração exige planejamento financeiro e garantias de que determinado nível de renda será mantido durante o período, a fim de manter as prestações em dia. De acordo com o tipo de amortização aplicada, no entanto, o valor das parcelas pode diminuir progressivamente. É o que acontece com a Tabela SAC, principal sistema utilizado em financiamentos de imóveis, sobretudo naqueles disponibilizados por bancos públicos.

De acordo com o SAC (Sistema de Amortização Constante), o valor da amortização – ou seja, a quantia descontada da dívida entre um mês e outro – é constante. Como o tamanho da parcela é formado pela amortização e pelos juros sobre a dívida, que diminui a cada pagamento, as parcelas diminuem progressivamente até a quitação. Por esse sistema, o tomador de um financiamento de R$ 300 mil, por exemplo, pagaria cerca de R$ 3800 na primeira parcela, e algo na casa dos R$ 800 reais na última - 360 meses (trinta anos) depois. E se essa dinâmica por um lado facilita a quitação do financiamento, por outro pode tornar mais difícil a entrada no negócio, já que ele é mais oneroso no início. Entenda como isso funciona:

Cálculo das parcelas – O valor das parcelas de um financiamento imobiliário é dado pela soma da amortização e os juros sobre o montante a pagar. O primeiro desses fatores é encontrado quando dividimos a dívida pelo número de parcelas. Em uma dívida de R$ 300 mil que será paga em 360 prestações, o valor da amortização fixa será de R$ 833,33.

Para encontrar o valor dos juros que incidem sobre cada parcela, é preciso multiplicar o saldo devedor pelos juros. Com uma dívida inicial de R$ 300 mil e a taxa de juros fictícia de 1% ao mês (ou 0,01% ao ano), os juros cobrados na primeira parcela seriam de R$ 3 mil. Somando esse valor com a amortização fixa, chegamos ao valor total de R$ 3833,33.

A operação é a mesma para as parcelas seguintes, mudando apenas o valor sobre qual os juros são calculados – já que o valor que se deve diminui a cada mês. No segundo mês, por exemplo, o valor financiado não é mais R$ 300 mil, e sim R$ 300 mil menos os R$ 3833,33 pagos no mês anterior. É sobre o valor dessa dívida atualizada, R$ 299.166,67, que serão calculados os juros. Os juros, como no mês anterior, são somados ao valor fixo da amortização, e o processo se repete até o final do financiamento, mês a mês.

Embora essa seja a fórmula básica, na realidade a prestação de um financiamento possui custos embutidos, como o seguro de “Morte e Invalidez Permanente”,  de “Danos Físicos do Imóvel” e tarifa de administração. Além disso, o saldo devedor é corrigido pela TR (Tabela Referencial), acompanhando a inflação.

A favor e contra – Na prática, um financiamento de R$ 300 mil sairia mais caro do que o exemplo dado acima. Os juros praticados no mercado, afinal, são maiores do que 1% ao ano. Esse peso é sentido especialmente no início do negócio: como as parcelas diminuem a cada mês, o primeiro ou os primeiros pagamentos podem pesar bastante no orçamento do tomador. Em alguns casos, pode haver uma barreira concreta para a aprovação do financiamento, já que nenhuma das parcelas pode comprometer mais do que 30% da renda mensal com os pagamentos. Mais um motivo para tornar a dívida mais barata através da busca de um imóvel de valor compatível com seu nível de renda e, também, de uma taxa de juros interessante.

O grande efeito positivo da Tabela SAC, segundo especialistas, é o “efeito psicológico” que ela causa. Como as parcelas diminuem, o tomador se sente motivado a cumprir com os pagamentos, e satisfeito ao ver que a dívida diminui de maneira “palpável”. O contrário do que acontece em outros sistemas de amortização, como a Tabela Price, onde as parcelas ficam mais caras com o tempo

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