Como calcular as prestações do financiamento?

Saber o que compõe a prestação do financiamento imobiliário é fundamental no momento de escolher por uma instituição financeira

Para além dos juros e do valor bruto das parcelas, seguros e custos de administração fazem a diferença no preço final de um financiamento imobiliário. E é aí que a diferença tarifária entre um banco e outro se torna mais evidentes. Entenda melhor sobre os itens que compõem a parcela de um financiamento imobiliário. 

Amortização - A amortização é a devolução do dinheiro emprestado pelo banco. A soma de todas as parcelas deve totalizar o valor obtido com a instituição financeira. A forma de realizar essa operação pode variar bastante, mas os principais sistemas aplicados são o Sistema de Amortização Constante (SAC) e o Sistema Francês de Amortização (PRICE). Durante todo período em que o imóvel estiver financiado, o cliente poderá realizar amortizações do seu saldo devedor. A cada amortização serão apresentadas ao cliente duas possibilidades: manter o valor de parcela e diminuir o prazo contratado. Além disso o saldo também pode ser quitado, sem nenhum ônus ao cliente. Em ambos os casos (amortização e quitação) o cálculo do saldo devedor sempre será realizado em valor presente, eliminando juros, seguros e taxas futuras.

Juros - O juro é o valor cobrado pela instituição financeira para ofertar o capital. Um dos principais fatores a se considerar, já que a taxa pode variar significativamente de banco para banco.

Seguro de Morte e Invalidez Permanente (MIP) - Este seguro é de contratação obrigatória e serve como garantia para a instituição financeira de que haverá resgate do empréstimo em caso de morte ou invalidez permanente do comprador, conforme a participação da renda do proponente em questão, no financiamento. O valor do seguro é calculado sobre o saldo devedor e varia de acordo com a idade do comprador.

Seguro de danos físicos ao imóvel - Seguro contra eventuais desastres que pode alterar o valor do bem garantidor do empréstimo, conforme especificações da apólice. Ele é calculado como um percentual do valor de avaliação do imóvel.

Taxa administrativa - É uma tarifa cobrada pela instituição financeira pelos custos incorridos na operação de financiamento imobiliário. Para financiamentos feitos dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), esse valor não pode ser superior a R$25 a.m.

Outros custos envolvidos no fechamento de um financiamento
 
Documentação e certidões - Esses documentos atestam a viabilidade de venda e compra. O custo varia de acordo com a check list do banco escolhido

Taxa de avaliação do bem em garantia - Como a residência é o bem que o banco possui como garantia de pagamento da dívida, é necessário atestar a situação do imóvel e seu valor

Taxa de contratação bancária - Essa tarifa é cobrada pelos bancos com o intuito de cobrir as despesas com emissão de contrato, pesquisas cadastrais, entre outros serviços. Seu valor depende da instituição financeira escolhida para o financiamento

Imposto de transmissão de bens imóveis (ITBI) - De 2% a 5% do valor de compra e venda, podendo ocorrer descontos concedidos pela Prefeitura sempre que uma transação é efetuada

Tarifa de Registro de Imóvel - Cada Estado possui uma tabela de valores referentes ao bem registrado. Sendo que, para o Registro, os valores são atribuídos de acordo com cada tipo de documento: Registro da Compra (o qual passa para o nome do adquirente), Registro da Alienação Fiduciária (registro da dívida com o banco credor), Averbações pertinentes aos registros anteriores, Certidão de Ônus (matrícula) com as devidas atualizações.

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