5 respostas sobre juros e financiamento imobiliário

Spread, lastro no FGTS ou Caderneta de Poupança, Selic, análise de renda. Entenda quais fatores entram em jogo na hora do banco calcular os juros

De que são feitos os juros? Muitas vezes, eles são vistos como uma espécie de vilão de quem toma algum empréstimo, contrata um financiamento ou realiza compras a prazo, feitos para complicar a vida – e a situação financeira – do consumidor. Mas, longe de serem um mal de origem desconhecida, os juros têm sua razão de existir, e sua origem é simples.

Conversamos com os professores universitários José Carlos Polidoro, da Universidade Anhembi Morumbi, e Carlos Rodnei Felipe, da ESAMC Santos, a respeito da composição de juros em financiamentos imobiliários, sua forma de cálculo, como são subsidiados pelos bancos, as diferenças que podem surgir entre duas ou mais instituições financeiras e, ainda, entre um financiamento e outro. A renda familiar e a idade do mutuário, por exemplo, são levados em conta.

Respondemos a seguir cinco dúvidas sobre os juros em financiamentos imobiliários.

1) O que compõe a taxa de juros apresentada pelos bancos?

Os juros, de uma maneira geral, são compostos basicamente por duas partes: o custo da operação e o spread bancário. O custo é determinado pela origem dos recursos que são utilizados no financiamento, que são o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e a Caderneta de Poupança. Já o spread é a diferença entre a taxa de juros cobrada dos tomadores de crédito e a paga aos credores.

Os recursos provenientes dos depósitos do FGTS custam para o banco a remuneração de 3,0% ao ano mais a TR (taxa referencial), e a Caderneta de Poupança custa para a instituição financeira a remuneração de 6,17% de juros ao ano + Variação da TR. “Comparadas com outras formas que as instituições financeiras praticam no mercado para captação de recursos, os custos do FGTS e da Caderneta de Poupança são baixíssimos por serem determinados em lei e, que por isso, acabam tornando as taxas praticadas nas operações de financiamento imobiliário bastante atrativas, em relação às outras alternativas de financiamentos existentes no País”, diz Polidoro. A caderneta de poupança é utilizada como fonte pelos bancos privados e Banco do Brasil, o FGTS é utilizado apenas pela Caixa Econômica Federal.

Além destas duas formas reguladas pelo Banco Central, e com rendimentos baixos pelo fato de serem determinados por lei, as instituições financeiras emitem e oferecem ao mercado as chamadas Letras de Crédito Imobiliário (LCI), cujos recursos também são utilizados para financiamentos imobiliários. A remuneração destas letras acompanha o mercado financeiro, e acabam encarecendo os custos que determinam as taxas para financiamentos imobiliários.

“Para os financiamentos mais populares, com tetos baixos, são utilizados os recursos menos onerosos, oriundos do FGTS e da Caderneta de Poupança. Estas operações estão enquadradas no chamado Sistema Financeiro de Habitação (SFH). A liderança deste segmento é dos bancos públicos. Para operações com valores mais significativos, além destas duas fontes, também são utilizados os recursos provenientes da venda de LCIs. Estas operações estão enquadradas no chamado Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). Os bancos privados e públicos se revezam na liderança, dependendo do momento”, diz o professor da Anhembi Morumbi.

O spread existe para cobrir as despesas operacionais dos bancos, como os custos do depósito compulsório junto ao Banco Central, as perdas por inadimplência e a tributação sobre esta atividade, e o que sobra é o lucro da instituição. O spread varia entre um banco e outro.

2) Existe relação entre os juros de financiamento e a taxa básica de juros (Selic)?

Indiretamente, sim. Como os financiamentos imobiliários se inserem no mercado financeiro e o mercado imobiliário é um dos setores mais dinâmicos e significativos da economia, existem algumas correlações entre os juros básicos e os juros praticados em financiamentos.

“A taxa Selic não é a base de custo para as operações de financiamento imobiliário, até porque ela está atualmente na casa de 13%, enquanto temos operações na modalidade de crédito imobiliário  sendo contratada a 4,5% a.a., no Programa Minha Casa Minha Vida, até 15% a.a. para operações da Carteira Hipotecária”, afirma Felipe. “A relação que ocorre entre a Taxa Selic e o crédito imobiliário vem pela disputa promovida pelos recursos dos investidores. À medida que o Banco Central aumenta a Selic, os investidores de caderneta de poupança tendem a migrar de investimento, saindo da caderneta de poupança e indo para investimentos que possuem a Selic como indexador, ocasionando assim falta de fundos para as operações de crédito imobiliário”, completa.

A correção dessa falta de fundos acontece via spread. “Quanto maior for a Selic, maior será o spread, para compensar a falta de recurso disponível. Da mesma forma, quanto maior a inadimplência, maior será o spread, quanto maior a carga tributária, maior será o spread”, pontua Felipe.

Já os financiamentos imobiliários cuja parte dos recursos é oriunda da venda de LCIs são diretamente impactados pelas alterações da taxa Selic, e devem ter suas taxas de juros ajustadas quando ocorrem mudanças na taxa básica de juros do país.

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3) Por que as taxas de juros podem variar entre um banco e outro?

As taxas de juros variam em função dos fatores que a compõe, o custo da operação e o spread. Isso acontece não só entre um banco e outro, mas também entre dois financiamentos diferentes na mesma instituição.

Para operações que utilizam recursos do FGTS e da Caderneta de Poupança a variação dos juros de um banco para outro costuma ser menor. Em operações que utilizam outros recursos além destes, como os provenientes da venda de LCIs, no entanto, a variação da taxa entre os bancos pode ser maior, dependendo dos custos de captação de cada um.

“Outro componente que pode explicar esta variação, é o spread de banco para banco. Os custos operacionais são diferentes, as taxas de inadimplência são diferentes e também, como não poderia deixar de ser, os lucros são diferentes em cada instituição”, aponta Polidoro, da Anhembi Morumbi.

4) O perfil do mutuário e do imóvel financiado influenciam a taxa de juros?

Sim. Nesse sentido, os fatores que mais influenciam são a renda e a idade do tomador do financiamento. “É analisada a capacidade econômica e financeira do pretendente mutuário e, neste sentido, o fator da sua idade é levado em conta, por tratar-se de operações de longo prazo. Na composição do valor das parcelas, está presente no custo da cobertura de seguro que, logicamente deverá encarecer mais o valor das prestações para pretendentes de maior idade e, por esta razão, pode variar caso a caso numa mesma instituição financeira”, diz Polidoro.

Rodnei Felipe, da ESAMC Santos, dá um exemplo. “Para concessão do financiamento é levado em conta a idade do requerente, onde o a idades mais o prazo de financiamento não deve ultrapassar 80 anos. Exemplo: Caso o requerente possua 40 anos, pode pleitear um  financiamento por 30 anos, onde idade mais financiamento será de 70 anos. Agora, caso o requerente possua 60 anos, o prazo máximo de financiamento será de 20 anos”, expõe.

Também são analisadas as condições físicas, como idade da construção principalmente, jurídicas e de localização do imóvel. A ideia é que ele tenha condições de manter seu valor até a liquidação do financiamento. Neste sentido, um imóvel antigo poderá encarecer o financiamento em comparação com o financiamento de um imóvel mais recente, que sofreá pouca depreciação em 10, 15 ou 20 anos de financiamento.

5) É possível negociar uma taxa de juros menor?

Depende. Não é algo simples, já que instituições financeiras possuem taxas já programadas para o momento, para cada perfil de necessidade analisado. A janela de oportunidade do cliente é outro fator levado em conta pelos bancos para liberar investimento: seu histórico como pagador. A tendência é que um cliente com bom histórico tenha mais possibilidade de negociar com o banco e encontrar a melhor taxa de juros. Em alguns casos, o banco também pode oferecer condições melhores para quem já é cliente.

Nesse sentido, o trabalho de pesquisa é fundamental. “Como qualquer outro produto ou serviço, o pretendente deve sim fazer uma pesquisa de mercado para identificar qual é o banco que, naquele momento, melhor atende o perfil de sua necessidade”, aconselha Polidoro. Com mais de uma oferta em mãos, é possível negociar com duas ou mais instituições.

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